5月7日国新办新闻发布会上，央行下调政策利率（7天期逆回购操作利率）10BP，带动今日重新定价的LPR（贷款市场报价利率）预期下行10BP。

自去年地产政策不断松绑后，很多城市的首套房贷利率已下调至最低LPR-60BP水平，也就是3%。这意味着，如果今天LPR再下调10BP，将会有一批城市的首套房利率步入“2%”时代。LPR存在降息预期存在超过一旬，425政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”接近一个月，现在的地产市场究竟怎么样了？

1. 01

   融资侧：

2. 需求趋弱，居民不想加杠杆

从最新出炉的信贷数据来看，居民资产负债表尚未修复，关税冲击看似和买房没有什么关系，但实际的影响却不可忽视——它让居民收入和资产预期都受到一定负面影响，不想买房加杠杆的趋势非常明显。目前的经济现状，加上目前出台的支撑性政策，还没有让居民户大量购房入市。

刚出炉的4月融资数据显示，“财政发力”趋势明确，居民和企业的融资需求都偏弱——全社会各项融资活动中，核心拉动项是政府债。4月新增社融同比多增1.22万亿元，其中，4月政府债券融资同比多增1.07万亿元，财政发力对于社融存在明显的带动。

到了居民信贷分项上，4月居民户新增贷款-5216亿，居民户明显降杠杆。其中，居民户在房贷上降杠杆趋势相当明显，中长期贷款单月新增-1231亿，处于季节性较低水平；1-4月居民户中长期贷款累计新增7601亿，也较2023、2024同期8000多亿基准水平有明显缺口。在2017-2021年这些房地产行业风生水起的时候，4月的新增居民户中长期贷款额度单月均在4000亿以上，1-4月累计新增中长期贷款会在2万亿元左右的水平。

从信贷上，答案非常明确——还房贷、提前还房贷是可以的，加杠杆买房是踟蹰的。虽然今年春节之后，很多媒体报道“楼王”土拍消息，成都、杭州、上海、北京分别都有天价楼面价映入大众视野之中，溢价率频繁超过100%，让很多人怀疑是不是楼市又回暖了。事实的真相是，局部的火热有个别原因，如政府供出好地块、土拍政策松绑等原因，但从居民资产负债表的角度，目前对楼市不太想加杠杆的谨慎偏好，还是主流。

02

销售侧：

近期走弱，关税有意外冲击，

库存仍承压

去年四季度以来，市场总体成交量，尤其一线城市有所回暖，价格环比跌幅开始止血。不过，今年3月下旬以来，成交量再次出现了一些变化，和收入端、外部环境扰动，都有一些关系。

二手房方面，4月重点城市的二手房成交量同比增幅放缓，环比普遍明显回落。其中，北京4月“小阳春”热度并未持续，二手住宅成交1.56万套，环比下降19%；上海4月成交2.04万套，环比下降22.5%。

新房方面，成交量近期整体走弱，城市之间的分化加剧。从30城销售累计情况来看，年初到5月17日的累计成交到3200万平方米附近的位置，和去年同期基本持平。但这个和去年差不多的累计值，基本由今年2月的新房销售火热贡献，进入4月份后，新房的成交量开始大幅下降（如下图所示）。

有两个比较重要的观察：

• 虽然关税战是外部冲击事件，似乎只影响出口，但对楼市来讲，实质性地负面影响非常显著，对买房人的心态和决策影响很大。从数据上，4月10日至今的日均成交量，比去年同期时候下降9.1%。
• 城市之间的分化加剧。下面图中，显示了整体状况和一线城市的新房成交状况。可以看到一线城市还是比较有韧性的，4月以来的日均成交量，二线及以下城市新房成交同比偏弱。

库存上，虽然去年以来“去库存”频繁出现在文件中，也是刚刚出炉的多个房企年报中的关键词，但去库存的实质性效果却比较差。2025年3月末的全国商品房待售面积7.87亿平米，仍在高位，没有明显下降，新建楼盘的去化率也有所下降。

虽然有一些行业性的利好，例如房贷利率下调等政策，但从地产销售端看到的迹象是——居民收入端的压力，叠加关税带来的购房意愿影响，整体销售端的企稳迹象偏弱，即便有，都只是零零星星出现在个别高线城市中。

03

政策演进：

短期看融资政策落地，中期看7月会议

地产领域短期走势主要取决于政策导向。从最新政策信号来看，4月25日政治局会议对房地产行业的定调已转向中性立场，会议表述为“加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势”。这一表态与2024年12月政治局会议中积极明确地提到“稳住楼市股市”相比，明显趋于保守和中性。

5月7日国新办举行的政策吹风会上，央行推出了包含降准、降息在内的十项举措，但与楼市直接相关的政策仅限于降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点这一项。会议重点布局了科技创新、服务消费、养老产业和支农支小再贷款等领域的资金支持计划，却未特别强调房地产板块。不过，金融管理总局负责人透露未来将陆续推出的八项措施中，确实包含“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”，为市场释放了一定积极信号。

综合政治局会议定调和国新办发布会内容，短期政策落实将聚焦于构建“房地产发展新模式”和相应的“融资制度安排”。而市场高度期待的存量商品房收储政策，在实际操作中仍面临诸多难点和堵点，需要决策层投入大量决心和精力进行系统性疏通。

更大规模的地产支持政策必然需要货币和财政协同发力，例如盘活存量新房用作保障房、推进城市更新改造等举措，都离不开财政资金的有力支撑。然而，在当前经济环境下，这些政策出台的紧迫性并不突出，相关政策点可能暂时处于观望期，投资者也许不宜抱有过高预期。更全面、更大范围的政策利好，很可能要等到7月高层会议做出进一步部署后才会逐步明朗。