存量房贷调整月余：有人二套转首套可省12万利息 提前还贷减少
贝壳财经原创出品
记者 姜樊
编辑 陈莉
“我的月供减少了700元，整体算下来可少还贷款利息超过12万元。”10月底，房贷客户孙先生在社交平台上分享了自己住房贷款利率下调的好消息。作为“二套转首套”的房贷客户，孙先生近期在银行工作人员的帮助下完成了房贷利率的调降。
存量首套房贷利率调整月余，目前多家银行大多数符合条件的住房贷款已完成了相关利率的调整。据观察，存量房贷利率下调对提前还款趋势有一定的缓解作用，但提前还款现象恢复至正常水平仍需一段时间。
有业内人士指出，存量首套房贷利率的下调有利于缓解早偿压力、释放居民消费动能。同时，存量和新发放按揭贷款利率价差较大，有必要予以拉平来保障刚需阶层利益。
01
存量房贷调整接近尾声
部分银行完成“二套转首套”利率批量调整
今年8月底，央行和国家金融监管总局发布通知，明确降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。自9月25日该政策正式实施以来，存量首套房贷利率调整已开展一个多月。
在近期各家银行举行的三季度业绩说明会上，存量房贷的问题备受关注。建行、农行、招行等多家银行均表示，目前银行已为绝大多数符合条件的存量首套房贷客户下调了贷款利率。其中，农行相关业务负责人表示，该行首套房贷利率调整共惠及约730万客户，平均下调幅度达到73个基点。
兴业银行相关负责人亦指出，对符合LPR定价的存量浮动利率的首套房贷款，该行已于2023年9月25日集中完成第一批次主动批量调整，涉及近百万客户，大大节省了客户的房贷利息支出。同时，近期还为“二套转首套”、未完成LPR利率定价类型转换、逾期贷款归还积欠本息等情况的存量房贷客户办理存量房贷利率调整业务，目前，该行已为近6万名客户成功办理相关手续，并于10月25日完成第二批次主动批量调整。
“目前绝大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出压力。”谈及目前降低存量首套房贷利率，国家金融监督管理总局相关负责人日前在2023年三季度银行业保险业数据信息新闻发布会上表示。
对于存量房贷利率下调的政策效果，央行行长潘功胜亦在第十四届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上作国务院关于金融工作的报告时提到，目前已有近5000万笔、22万亿元存量房贷利率下降，平均降幅0.73个百分点。
02
建行9月提前还房贷规模环比降7.2%
“回归正常水平仍需时间”
金融监管层引导存量房贷利率下降的初衷，与银行普遍出现提前还款潮密切相关。
受银行新增房贷利率持续下行、理财市场收益欠佳等因素影响，越来越多的存量房贷客户选择了通过提前还款来追求资产配置的确定性。从效果上看，目前银行提前还款现象已有所缓解。
“存量房贷利率下调对于提前还款趋势有一定的缓和作用，9月当月提前还款规模环比下降7.2%。”建设银行首席财务官生柳荣近期在该行三季度业绩说明会上表示，按揭受理量随房地产市场交易情况变动，需求仍在修复。随着各项房地产优化政策接连落地，核心一线城市市场活跃度有所好转。从该行发放量来看，9月日均投放量环比提升0.75%。
农行相关高管亦指出，在增量首套房贷利率下调之后，房贷客户的利息负担减少，提前还款的动力确实有所下降。今年三季度农行个人住房贷款提前还款的金额环比二季度下降了20%以上。随着各项政策的出台和各地方限购限贷松绑，房地产市场出现了积极变化，重点城市的交易活跃度上升，销售和市场的预期均出现了边际好转。
不过，招商银行行长助理兼董事会秘书彭家文则指出，存量首套房贷利率下调后银行房贷提前还款还未回归到此前正常时期水平。“从招商银行的情况来看，提前还贷的高峰在今年3月份，目前已降至当时的一半左右，但仍多于正常时期规模，预计未来将逐步回归到正常状态。”
03
存量房贷利率下调
对银行今年四季度和明年息差产生影响
房屋按揭贷款是银行零售业务中占比较多的业务，多家银行高管表示，存量房贷利率的下降对于银行息差产生的影响仍将持续一段时间。
生柳荣指出，存量房贷利率下调对包括建行在内的经营按揭住房贷款的商业银行净息差都会带来一定压力，影响程度和进度取决于各银行产品和期限结构差异。建行将继续密切关注外部利率环境变化，加强动态监测与风险预判，通过进一步巩固提升外部经营能力和内部管理水平，努力使净利息收益率继续保持同业较优水平。
彭家文亦表示，存量房贷利率下降将对今年四季度和明年息差均将产生影响。同时，LPR利率下降、资产供需矛盾带来定价下行等情况仍将持续，预计接下来银行息差还有继续向下探底的可能。
实际上，在金融监管层公布存量房贷利率调整具体方案之后，17家国股银行在9月1日还同步非对称下调定期存款挂牌利率，其中1年定期存款下调10个基点，2年定期存款下调20个基点，3年和5年定期存款下调25个基点。有业内人士分析认为，金融监管层旨在为银行业金融机构降低负债端成本，以部分对冲银行存量房贷利率对息差的影响。
“存量按揭利率下调影响上市银行息差8个基点左右，一般存款付息率需整体下移10个基点才能完全对冲负面影响。”光大证券金融行业首席分析师王一峰表估算，9月的存款降息仅改善国股银行息差3个基点左右，仅能够部分对冲存量按揭利率下调影响。未来不排除继续下调存款利率或MPA考核上限。
往期精彩