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住房租赁卓越表现报告

住房租赁卓越表现

研究体系及说明

2025住房租赁企业运营卓越表现10

2025住房租赁企业资管运营卓越表现5

2025住房租赁企业盈利能力卓越表现5

2025服务式公寓品牌卓越表现5

2025住房租赁国有企业运营卓越表现10

2025 住房租赁企业社会责任卓越表现5

前言

过去的一年里，中国住房租赁行业在政策支持、市场需求升级与企业创新驱动下，蓬勃发展。随着城市化进程加速和人口结构变化，新市民、青年群体对品质化、多元化租赁住房的需求持续增长。政策层面，中央经济工作会议连续三年将“租购并举”列为重点任务，通过税收优惠、租赁用地供应、保租房REITs等金融工具创新，为行业注入强劲动力。在此背景下，企业积极把握政策红利，强化运营能力与合规意识，以应对市场竞争与消费者期待。

观点指数研究院长期关注住房租赁企业、项目及投资者动态，构建出自身的样本库及全面的检测指标体系。

观点指数以样本企业及典型项目为重点研究对象，围绕运营指标、营收效益、财务盈利、安全，企业可持续发展能力、品牌价值与社会贡献、管理与效率、模式创新，标杆项目等指标体系，进行系列的行业、企业调研，结合自身的分析研究，最后形成各类型专业报告并向公众发布。

本次发布的是《卓越指数 · 2025住房租赁卓越表现报告》。同时，发布研究成果之“卓越指数 • 2025住房租赁卓越表现”，旨在树立行业新典范，携手各类优秀企业，共同推动中国住房租赁市场迈向更高质量、更可持续的新阶段。

住房租赁：欣欣向荣

2024年，中央及地方层面颁布的政策文件及工作会议围绕市场供给扩容、金融创新、需求侧保障、管理规范等方面密集出台政策，推动租购并举住房制度深化发展。

租房市场表现上，受保租房大量入市增加供给、经济环境的不确定性等因素影响，重点城市挂牌租金难有大幅提升，短期内住宅租金将降温或平稳运行、活跃度难升且区域分化持续，长期来看随着政策支持与市场机制完善，住房租赁市场将实现健康可持续发展。

市场参与主体对前景持续看好，2024年至2025年4月期间，样本企业新增开业项目数量可观，房企系等各类企业均有布局，新开项目涵盖多种类型。

尽管面临市场租金下行的压力，住房租赁头部企业凭借扩张规模、优化运营、精准定位等策略，收入依旧实现了增长，展现出较强的抗风险能力与发展韧性。2024年，样本企业整体的平均出租率达93.42%。

保租房REITs也有不错的表现，2025年以来，已上市保租房REITs的价格集体回升，表现优于其他基础设施板块，抗周期属性备受投资者的认可。同时，基金收益、盈利能力、底层资产运营等各项财务指标继续保持稳健。

在政策持续助力、市场需求增长、租赁企业资管能力稳步提升等多重因素的共同推动下，2025年保租房公募REITs持续扩容提质，项目新发行与扩募两端均实现突破。

除公募REITs外，住房租赁市场的多元化融资产品展现出强劲的创新活力与潜力，Pre-REITs、ABS、类REITs等工具成为企业优化资金配置的重要手段。同时，长租公寓资产吸引力凸显，国内外资本积极布局，投资市场表现亮眼。

房源供应政策持续发力，“市场+保障”双轨推动行业发展

过去的一年里，保租房建设在政策支持下取得了积极进展，为解决新市民、青年人等住房问题发挥了重要作用。住建部数据显示，2024年全年建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间），“市场+保障”的住房供应体系日益清晰。

据观点指数不完全统计，2024年，中央及地方层面围绕市场供给扩容、金融创新、需求侧保障、管理规范等方面密集颁布政策文件及举办工作会议，推动租购并举住房制度深化发展。

具体来看，中央层面聚焦于加快构建房地产发展新模式、推进收购存量商品房、金融支持、监管与权益保障等，通过政策指引明确住房租赁市场的发展方向。

据观点指数了解，自2024年4月明确商品房去库存方向以来，中央层面多次提及支持收购存量商品房用作保障性住房。其中，住建部大力支持地方在收购主体、价格和用途等方面充分行使自主权。收购所得的商品房将优先应用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等领域。

同时，国务院、央行等多部门通过专项政策部署、设立3000亿元保障性住房再贷款、优化资金支持比例等举措，在资金保障、收购机制、用途规划等维度给予支持，加速推动住房资源合理配置，促进房地产市场供需平衡，为构建租购并举的住房制度注入动能。

多地响应中央号召，出台政策征集收购存量商品房用作保障性住房，拓宽房源筹集渠道，优化住房资源配置，助力去库存与保障房供给。

政策端持续强调加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给。这为保租房建设提供了明确的政策导向。

金融支持上，2024年1月央行与金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（“金融十七条”），提出信贷创新、REITs发展等17项措施，推动住房租赁金融体系持续完善。

与此同时，2024年发改委发布的“1014号文”中将租赁住房领域公募REITs底层资产划分为四大类，包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目以及园区配套租赁住房项目。这意味着市场上合规的住房租赁项目都有潜力通过公募REITs退出，进一步推进租赁资产证券化。

近两年，地方政府聚焦供需两端，通过多元化供给体系、管理规范细化、权益保障等维度，推动住房租赁市场健康发展。

在市场供给端，各地因地制宜探索多元发展路径，积极盘活存量资源，支持将集体经营性建设用地、城中村改造项目、闲置非居住房屋等转化为保障性租赁住房。如海南允许集体经营性建设用地开发保障性租赁住房，拓宽土地供应渠道；深圳鼓励非居住房屋改建，充分挖掘存量空间的潜力。

在管理规范方面，各地从租赁企业信用、租金定价、资金监管等关键环节发力，建立健全市场监管体系。如深圳、北京、杭州等地出台租赁企业信用管理办法，通过信用评级约束企业行为。同时，推行住房租赁资金监管制度，保障租赁双方资金安全，切实维护市场秩序。

在权益保障领域，地方政府通过优化公积金提取政策，扩大租房提取范围、简化提取流程，并试点“按月付房租”等创新模式，减轻租客的资金压力。此外，部分城市将住房租赁情况纳入积分落户政策，完善公共服务配套，让租房群体在子女教育、医疗等方面享受更多的权益，推动实现租购同权。

重点城市租金分化明显，租金下行压力持续存在

政策支持下，保障性租赁住房逐渐成为市场新增房源的供给主力。规模性的房源补充，让市场中的租赁住房可选择性大幅提升。

从重点城市住宅租金整体趋势来看，保租房入市在一定程度上抑制了租金的过快增长。

观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据显示，2025年4月，50城住宅平均租金单价为32.29元/平方米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2%。

同期，重点50城租金环比变动区间为-3.76%到2.9%之间，其中54%的重点城市租金出现环比下跌；与此同时。50城租金同比变动区间为-9.33%到3.35%之间，且92%的重点城市租金同比下跌，租房市场的下行压力依旧显著。

北京、上海及深圳等核心一线城市住宅租金稳居前三，单价分别为117.89元/平方米/月、103.51元/平方米/月以及96.5元/平方米/月。

对比这两年50城的单月平均住宅挂牌租金可以明显发现，2024年多个月份的住宅租金同比不及2023年，全年平均租金亦是。2024年，重点城市住宅租金呈现普遍下跌的态势，不同能级城市的表现存在明显差异，背后受保租房入市、经济环境等多重因素影响。

与此同时，今年连续4月50城的单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足。

分城市能级来看，2025年1-4月，一线城市住宅挂牌租金平均单价为95.28元/月/平方米，同比下滑4.81%。同期二线城市及三线城市平均租金分别同比下滑4.14%和4.35%至30.15元/月/平方米和20.1元/月/平方米。

从环比趋势来看，一线城市超半数月份租金实现环比上涨，而二线、三线城市超半数月份租金环比下跌。

对比2023年，2024年全年一线城市50%的月份租金同比下滑，二线城市同比下滑月份占比达92%，三线城市全年所有月份租金均同比下滑，租金下行压力在不同城市能级间持续存在。

从数据来看，尽管同比仍有下跌，但一线城市租金绝对值保持高位，且超半数月份实现环比上涨，显示出较强的市场韧性，这主要得益于一线城市人口吸附能力强、就业机会多、产业支撑力足，租赁需求具备一定刚性。而二线及三线城市租金同比、环比双降，市场呈现明显的以价换量特征，租赁市场需求不足，供应过剩压力较大。

从单月租金走势来看，这两年的租金起伏基本一致，春节假期期间重点城市人口流出，租金呈下滑走势；毕业季期间，租房需求上升，租金同步上涨。

从租金表现来看，今年重点城市住宅租金增长有一定的压力，春节假期后的返工潮未能推动住宅租金全面上涨，部分重点城市出现下滑的走势。

综合来看，住宅租赁市场租金增长面临较大的挑战。保租房的大规模入市增加了租赁房源的总体供给量，对市场租金产生了平抑作用。与此同时，经济环境的不确定性使得居民收入预期下降，租客对租金价格更为敏感，进一步削弱了上涨的动力。

基于此，预计短期内重点城市住宅租金将保持降温态势或平稳运行，市场活跃度难有大幅提升，区域分化将持续。长期来看，随着政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展逐渐完善，住房租赁市场将更加健康可持续。

企业开店积极性提升，“小而美”项目仍是扩大市占率的重要方式

项目开业方面，观点指数选取29家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。

据观点指数统计，2024年全年样本企业共计新增开业203个租赁项目，同比增长超过15%，市场参与主体对行业前景持续看好，积极拓展。

从企业类型来看，多元化的市场格局进一步凸显。房企系、酒店系、地方国企、品牌运营商、蓝领企业等各类租赁企业均有开店动作。其中，万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、瓴寓国际、雅诗阁等企业表现突出，新开项目数占比均超5%。

同时，今年样本企业开店积极性不减，据观点指数不完全统计，2025年1-4月，样本企业新增开业项目数为50个，其中万科泊寓、雅诗阁、龙湖冠寓、美寓、安歆公寓、融通融寓等企业开业项目数居前。

新开项目类型囊括保租房、人才专项租赁住房、白领公寓、服务式公寓、租赁社区、蓝领公寓等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。

项目体量上，新投运项目多为千套以下的小体量产品，“小而美”仍是租赁企业扩大市场占有率的重要方式。据观点指数不完全统计，2024年新开项目中，房量小于500间/套的占比超半数，成为市场供应的主体力量。

与此同时，房量在500-1000套/间的项目占比19%，这类中等规模项目，在保障一定规模效益的同时，兼顾了服务的精细化与特色化，比如在公共区域设置共享书房、健身区等功能空间，吸引对居住品质和社交有一定需求的租客。

超千套以上的大体量租赁社区项目占比达27%，对比2023年同期，占比有所提升，这表明租赁企业对该项目类型的关注度逐步上升。大体量租赁社区往往能集成多种功能，打造一站式生活圈，涵盖商业配套、休闲娱乐设施等，为租客提供全方位的生活服务。

整体而言，“小而美”的小体量产品凭借灵活性与精准定位，仍是租赁企业扩大市场占有率的重要抓手，助力企业深入渗透细分市场。同时大体量租赁社区项目占比实现提升，租赁企业在追求规模扩张、提升综合竞争力等方面积极探索，未来将相互补充，共同推动住房租赁市场的发展与变革。

其中值得一提的是，魔方生活服务集团在大型租赁社区的运营管理中展现出领先的专业能力，通过全链条精细化管控与创新服务模式，打造了多个兼具社会效益与市场竞争力的标杆项目。

举例来说，于2024年分批次入市的魔方公寓瀚瑞港南路店，是魔方生活服务集团与镇江国企瀚瑞集团联合开发的大型租赁社区产品。该项目共建3374间房源，聚焦镇江高新产业园及周边科创企业人才（新能源、半导体行业为主），打造 “产城教融合” 租赁社区。

深度绑定地方政策，整合国企资源与民企效率，是魔方生活服务集团破局的关键。

从新开项目城市布局图来看，2024年上海以21.18%的占比位居首位，成为租赁企业布局的重点。当地的经济环境、产业资源、人口流入、租房需求等持续吸引租赁企业落址。

郑州、深圳、杭州、北京、广州等全年新开项目数均在10个及以上。这些城市拥有优质的公共资源和良好的发展机遇，人口吸附能力强，租赁市场需求庞大且稳定，为租赁企业提供了稳定的市场环境和发展空间，同样企业布局的重点区域。

此外，合肥、长沙、济南等城市虽占比较小，但也是租赁企业布局的范围。这些城市在自身特色产业发展、城市建设推进过程中，人口持续流入，租赁市场逐步成长，为租赁企业提供了拓展市场的机会。

2025年1-4月，上海以13.79%的占比蝉联租赁企业开店城市首位，深圳次之。据观点指数不完全统计，上海已连续多年居租赁企业开店首位。

另外，郑州、杭州、北京、成都、珠海、广州等重点城市同样是今年租赁企业落址的重点。

总体而言，新开项目的城市布局明显倾向于经济发达、产业繁荣、人口吸引力强的一线及新一线城市。这些城市租赁需求旺盛且稳定，能够为企业带来较高的市场份额和经济效益，是租赁企业布局的重要选择。

同时，部分二线城市及经济发展较好的三线城市潜力足，开始受到租赁企业的关注。由此，租赁企业有望在新兴市场中发展新的业务增长点，逐步构建起多层次、广覆盖的市场布局，以应对不断变化的市场环境和日益激烈的竞争格局。

另外，据观点指数监测，样本企业单月开业项目数与租房市场季节性规律基本匹配。

样本企业精准匹配市场需求高峰，通过开业有效降低房间空置率，压缩空置成本支出，实现成本控制与收益增长的双重目标。旺季时（如3月、6、9月）项目开业数明显增多，淡季时（如2月、7月、10月）开业数减少。

从数据走势来看，租赁企业开业决策受季节性需求、政策导向、企业战略规划等多重因素影响。

规模、营收再增长，租赁企业招租成绩可观

企业层面，过去一年里，在政策、资本以及市场等多层次鼓励下，租赁企业迈入高质量发展阶段，住房租赁市场持续向好。

截至2025年第一季度，观点指数监测的住房租赁集中式领域的20家样本企业已开业规模超100万间。

其中万科泊寓和龙湖冠寓已开业规模均超10万间，稳居第一梯队。处于5到10万间的第二梯队样本企业包括魔方生活服务集团、乐乎集团、瓴寓国际、郑州城发安居美寓等。城家公寓、有巢公寓、招商伊敦公寓等紧随其后。

在新开项目的推动下，企业在管规模持续增长。

举例来看，截至2024年底，万科泊寓、龙湖冠寓以及招商伊敦公寓已开业房量分别增至19.12万间、12.4万间以及3.42万间，同比增长6.16%、0.81%以及15.93%。其中，招商伊敦公寓2024年里新增开业11个长租公寓产品和1个服务式公寓产品，新增管理面积26万平方米。

地方国企也不甘落后。如同期上海城方在营各类租赁住房项目房源突破4万套，其涵盖保障性租赁住房、市场化长租公寓等多种类型，其中保障性租赁住房项目约1.7万套，在营项目数为18个。

城投宽庭已开业房源超1.3万套，落实房源超1.6万套，累计服务超2.5万人次。杭州安居宁巢管理项目数共计17个，业务覆盖杭州上城、拱墅、萧山、临平、钱塘、富阳、临安等区域，并拓展运营至嘉兴市，在营房源17000余套/间，满足各类人群的居住需求。

另外，截至2025年4月，郑州城发美寓已累计开业规模增至5.6万间，服务青年人才超7万人。同时，2025年将投运人才公寓数量超2万套（间），预计到2026年底，累计投运规模体量将突破10万套（间），服务人数超12万人。

从规模数据来看，在集中式领域，头部企业的优势明显，不过腰部企业通过差异化产品定位与高效运营，持续拓展市场份额。与此同时，地方国企积极作为，市场竞争激烈，不同类型企业基于自身特点探索发展路径。

对比来看，由于房源获取方式的不同，分散式租赁企业在规模扩张上具有较大的优势。截至2024年末，相寓在管房量达30.3万套，同比增长约11.8%，管理房源覆盖北京、上海、杭州、苏州、南京等重点城市。

随着市场的进一步发展和规范，企业需聚焦于运营模式的优化，提升服务质量，精准匹配租客的多样化需求，才能在市场中保持竞争力，实现可持续发展。

出租率表现上，过去一年里，租赁企业继续展现出稳健的项目运营管理能力，在营项目出租率维持稳定，观点指数统计到样本企业平均出租率为93.42%，与上年同期相比变动不大。

其中，泊寓、冠寓、瓴寓、金地草莓、宁巢、中海长租公寓等多家租赁企业在出租率方面有不错的表现，成熟期项目平均出租率超90%。

除出租率外，住房租赁企业的经营效率提升还体现在自有渠道占比、续租率、客户满意度等指标表现上。

举例来说，2024年，万科泊寓出租率为95.6%，对比2023年的95.76%变动不大，项目前台GOP利润率为89.8%，老客户续租率接近60%，自有渠道获客占比提升至88.5%，平均签约租期比上年延长了35天。

瓴寓国际自有渠道获客占比同样实现增长，2024年自有渠道占比首年突破65%。

同期城家公寓自有获客渠道占比超85%，年平均续租率为62%，旗下服务公寓年平均GOP率为76%，长租公寓项目年平均GOP率为85%，大社区项目为92%。

同时，包括万科泊寓、瓴寓国际、有巢公寓、招商伊敦公寓等多家租赁企业客户满意度保持高位。

总体来看，住房租赁企业在运营管理上展现出稳健的特质，出租率水平保持稳定。同时通过提升自有渠道获客占比、续租率及客户满意度等，有效降低对外部中介的依赖，减少佣金支出，提升经营效率与盈利能力。

规模增长与稳定的经营效益，是租赁企业实现收入增长的两大核心驱动力。

已披露2024年租赁业务收入的6家房企系租赁企业，全年收入合计88.66亿元，同比增长7.83%，其中泊寓占比为41.76%，冠寓为29.89%。

从上图可知，2024年全年相寓、泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓、雅诗阁以及中海长租公寓等多家租赁企业均实现了收入的同比增长，同比涨幅区间在0.91%到42.11%不等，企业创收能力正稳步提升。

其中全年收入超10亿元的租赁企业包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别为37.02亿元、26.5亿元以及12.34亿元，同比增长7%、4%以及13%。

以相寓为代表的分散式租赁企业，在收入端上也有不错的表现。2024年相寓实现GTV约180亿元，同比增长6.5%，全年营业收入为61.3亿元，对比上年同期增长6.5%，全年毛利率水平为-5.5%。

与此同时，据凯德投资2024年业绩报告披露，服务式领域代表企业雅诗阁2024年全年的管理费用相关收入实现同比增长0.91%至3.34亿新元，其中经常性费用相关收入实现同比增长12%。

同时，2024年雅诗阁新店开业创新高，全年新增开业54个项目，可提供约11700个客房单元，全年新签85个物业，可提供约15000个客房单元。全年开业规模和签约规模对比2023年均有不同程度的增长。

尽管面临市场租金下行的压力，但部分企业通过规模扩张、优化运营、精准定位等策略，依然实现了收入增长。总体来看，住房租赁头部企业具备较强的抗风险能力与发展韧性。

新发行与扩募并举，保租房REITs持续扩容提质

在政策持续助力、市场需求增长、租赁企业资管能力稳步提升等多重因素的共同推动下，2025年保租房公募REITs持续扩容提质。

新项目发行上，2025年一季度，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT已先后获批通过。

其中3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT于上交所成功挂牌上市，成为全国首单商改保类型的租赁住房REIT，项目募集资金规模为13.62亿元。

华泰苏州租赁住房REIT是江苏省首单租赁住房REITs，基金于2025年4月22日-23日完成公开发售，募集总额5亿份，认购价格为2.734元/份，对应发售市值13.67亿元，募集资金将用于苏州租赁住房建设。

两者原始权益人分别为上海地产房屋租赁有限公司和苏州工业园区公租房管理有限公司，均为地方国企，在资金实力、资源获取、政策支持等方面具有一定优势。

其中汇添富上海地产租赁住房REIT底层资产为上海虹桥商务区及闵行区的保障性租赁住房项目，周边配套完善，租赁需求旺盛。截至去年年底，虹桥项目及江月路项目租赁住房部分按出租面积计算的出租率分别为91.38%和94.04%。

华泰苏州恒泰租赁住房REIT底层项目为苏州工业园区菁英公寓，总建筑面积25.05万平方米，可出租房间2559套，2024年末出租率93.33%，租金收缴率连续3年保持100%。项目估值12.61亿元，较账面价值增值33.83%。

包括华泰苏州恒泰租赁住房REIT在内，保租房REITs发行数量增至8只，发行规模增至121.48亿元。

值得注意的是，保租房REITs作为住房租赁市场的重要融资工具，有助于盘活存量资产、拓宽企业的融资渠道。在当前政策支持与金融创新的趋势下，包括中国建筑、杭州城投集团、万科、宁波城投集团、越秀集团在内的多家企业，积极探索推进保租房REITs。

REITs的扩募端同样取得新进展。

2025年3月，华夏北京保障房REIT扩募获批通过，这是继2023年3月上交所首批公募REITs扩募获批后，市场又一单扩募项目落地，也是首单保租房REITs扩募项目，拟注入北京市4个优质资产，总估值8.3亿元，出租率92%-98%。

保租房REITs底层资产经营稳健，项目收入相对稳定，这为扩募提供了良好的条件。同时，通过扩募，可以提升资产可租赁面积，分散收入来源，有效分散基金的资产组合风险，为投资人进一步创造价值。

据观点指数了解，包括华夏北京保障房REIT在内，扩募已成为保租房REITs的重要发展趋势。

其中华夏基金华润有巢REIT的扩募申请已收到上交所反馈意见，目前处于答复反馈阶段。据基金招募说明书，本次扩募拟募集资金10.395亿元，拟注入上海闵行区马桥镇的保障性租赁住房项目，扩募后基金规模将进一步扩大。

中金厦门安居REIT扩募申请于2025年4月28日申报至上交所，据其2024年8月发布的扩募公告显示，拟购入的资产暂定为位于厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目和位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目。

显然，保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动，正成为租赁住房市场的重要资本引擎，在政策支持和市场化机制的深化下，其规模与影响力有望持续提升。现阶段，住房租赁公募REITs退出渠道逐步成熟，产品首发和扩募稳步推进。

二级市场表现可观，保租房REITs业绩稳健

二级市场表现上，2025年以来，已上市保租房REITs价格集体回升，表现优于其他基础设施板块，抗周期属性获投资者认可。

具体来看，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达20.96%。与此同时，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT累计涨幅均超10%。

值得一提的是，汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日挂牌上市，上市首日涨幅达30%，触发首日涨跌幅上限。

从上市至今的数据来看，截至2025年4月末，已上市保租房REITs均取得显著增长，累计涨幅均超30%。其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT累计涨幅均超50%。

保租房REITs在二级市场整体表现良好，同时基金收益、盈利能力、底层资产运营等业绩表现继续保持稳健。

基金收入层面，2024年，6单保租房REITs合计收入约为4.92亿元，净利润合计约1.8亿元。城投宽庭REIT和招商蛇口REIT无同比变动数据。

得益于底层资产规模和底色，城投宽庭保租房REIT年度收入和净利润均位居首位，分别为1.8亿元和8048万元。

对比上年同期，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入实现了一定增长，同比分别增长3.16%和0.85%。而红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT收入出现小幅下滑，同比变动分别为-0.94%和-1.%。

净利润表现上，除红土深圳安居REIT同比出现微跌外，其他三单均有不同程度的同比上涨。其中，华夏基金华润有巢REIT净利润同比增长显著，达到99.23%。

另外，今年一季度，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT实现收入和净利润双增长，显示出较强的运营稳定性和盈利能力。华夏基金华润有巢REIT虽收入微降，但净利润实现80.31%的大幅增长。

与之对比，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT出现收入和净利润双下滑，需关注其资产运营策略及市场环境变化影响。

其他指标表现上，已披露2024年业绩公告的6单保租房REITs可供分配金额合计约3.58亿元，全年EBITDA合计约3.58亿元。

其中，2024年全年国泰君安城投宽庭保租房REIT的EBITDA、可供分配金额及经营活动现金流净额均居首位，盈利能力和现金流表现稳健。

同比表现上（国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商基金蛇口租赁住房REIT无同比数据），除红土深圳安居REIT外，另外首批上市的三单基金2024年EBITDA同比均出现不同程度上涨，盈利能力有所提升。

可供分配金额指标上，仅中金厦门安居REIT实现微涨，华夏北京保障房REIT及红土深圳安居REIT同比微跌。华夏基金华润有巢REIT同比下跌幅度较大，为-19.28%，主要原因是2023年同期可供分配金额受项目期初预留现金影响，以及2024年内预留资本性开支金额增加。

另外，据2025年第一季度业绩报告披露，上述6单保租房REITs期内可供分配金额合计约9565.38万元。其中除招商基金蛇口租赁住房REIT无同比变动数据外，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT期内可供分配金额均出现同比下滑，同比变动分别为-14%、-4.16%。

从数据表现来看，部分保租房REITs可供分配金额表现存在波动和租金压力，但整体仍具备较强的抗周期能力和分派潜力。

具体项目经营层面，受保租房批量供应上市影响，部分项目出租率虽有波动，但多数项目出租率仍保持在90%以上。

2025年一季度，红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及招商基金蛇口租赁住房REIT（对比上年末）底层项目公寓部分整体经营出租率均实现同比上涨，运营效率有所提升。

具体项目层面，截至2025年一季度末，6只租赁住房REITs共计14个底层项目公寓部分的平均出租率为95.11%，对比上年同期增长1.82个百分点。

除江湾社区外，其余13个项目出租率均超90%，保持高位。其中园博公寓、珩琦公寓以及凤凰公馆三个项目的出租率表现突出，均超99%。

其中超半数的项目（57%）出租率对比上年同期实现上涨，出租率提升区间为0.25到20.42个百分点，经营活动稳中有涨。剩余43%的项目出租率变动区间为-1.91%到-0.23%，下滑幅度不大。

其中林下项目出租率提升幅度位居首位，主要是该项目上年末重要企业客户到期退租，致上年末时点的出租率基数较低，为70.37%。

租金单价表现上，基于项目区位优势，城投宽庭保租房REIT和招商蛇口租赁住房REIT，租金单价有明显优势。今年第一季度两者的整体租金单价分别为132.44元/平方米/月和103.93元/平方米/月。

除招商蛇口租赁住房REIT无同比变动数据外，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT整体租金单价对比上年同期均实现上涨。另外，华夏北京保障房REIT底层资产为公租房，执行政府批复的定价，在一个租期内不会进行租金调整。

同期华夏基金华润有巢REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT整体租金单价均有小幅下滑。

具体项目层面，有巢东部经开区项目和光华社区租金单价出现阶段性波动，剩余83%的底层项目租金单价保持不变或实现上涨，变动区间为0%到3.55%。东部经开区项目受区域租赁市场短期供需变化影响，带动该REIT整体底层资产租金单价同比降至2.16元/平方米/天，不过该REIT底层项目整体仍具备租金韧性和运营稳定性。

从数据来看，部分底层项目租金单价展现出良好的增长态势和潜力，而对于一些租金下跌或稳定的项目，通过合理的经营策略调整和优化，也有可能挖掘出增长潜力。

项目经营层面，住房租赁企业的运营管理水平持续在线，通过专业化的运营管理，实现住房租赁项目的稳定经营，为保租房REITs的扩容提供一定保障。

长租公寓资产交易热度提升，住房租赁融资体系逐步完善

公募REITs之外，住房租赁市场的多元化融资产品正展现出强劲的创新活力与发展潜力。其中，ABS、Pre-REITs、类REITs等创新型融资工具，已成为企业优化资金配置、加速资产周转的重要手段。

其中，Pre-REITs基金成为住房租赁企业实现资产孵化与退出的重要工具。据观点指数不完全统计，瓴寓国际、万科、城投控股等企业通过设立Pre-REITs基金，提前布局租赁住房资产，为未来对接公募REITs市场做准备。

具体来看，瓴寓国际的Pre-REITs基金以上海松江柚米社区为种子项目，出租率达90%，但需验证其持续现金流能力。万科与中信金石合作的“万新金石”基金专门收购厦门项目，计划通过公募REITs退出。上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金，主要投资于稳定运营或准竣工状态的保障性租赁住房项目。

Pre-REITs基金有助于企业提前锁定优质资产，通过专业化运营提高资产收益率，再通过公募REITs退出，实现资金回笼。因此，如何把未成熟的项目孵化为可实现长期稳定现金流的产品，更多考验的是住房租赁运营商的项目管理和资管能力。

同时，类REITs、ABS产品等多样化融资渠道也受到企业的青睐。

今年1月，上海地产住房发展有限公司以原始权益人的身份成功发行了“国君-地产住发保障性租赁住房第1期资产支持专项计划”，这是上海地产集团发行的全国首单储架式保租房CMBS项目，同时也是市场最大规模的保租房CMBS产品。

通过CMBS融资模式，企业能够将存量租赁住房资产进行证券化运作，有效盘活存量资产，拓宽融资渠道，降低融资成本。

另外，值得一提的是，国内首单住房租赁持有型不动产ABS，即建信住房租赁基金持有型不动产ABS于2024年7月30日正式挂牌上市，发行规模11.7亿元，产品期限为66年。这意味着住房租赁资产证券化实现新的突破，为市场提供更加灵活多元的融资渠道。

该专项计划的底层资产位于上海市闵行区、杭州市上城区和武汉市汉阳区，总建筑面积约12.94万平方米，总房间数3980间，全部纳入当地保障性租赁住房体系，均为进入成熟稳定运营阶段的资产，整体出租率在90%以上。

同时，建信住租ABS（2024年第一次扩募并新购入租赁住房项目）已于今年年初获受理，拟发行金额为6亿元。

总结来看，住房租赁企业通过Pre-REITs孵化、ABS/类REITs过渡、公募REITs退出等融资路径，有效缓解了长周期项目的资金压力，同时为投资者提供了多元退出渠道。

随着住房租赁市场融资体系逐步完善，投资者有望迎来更为多元、稳定的投资选择。Pre-REITs、ABS、类REITs、公募REITs等金融工具应用将成为租赁企业持续增长的关键。

与此同时，长租公寓资产持续展现出强大的吸引力，国内外资本积极布局，长租公寓投资市场表现亮眼。

据仲量联行数据披露，今年第一季度，上海长租公寓资产成交金额占比为34%，首次超过办公资产，位居单季度资产交易金额首位。

据观点指数不完全统计，住房租赁运营商与资本的深度合作，正成为近期长租公寓投资市场的重要驱动力之一。

举例来说，2025年2月，自如与景顺房地产达成战略合作，成立持有型公寓资管公司——星耀如景。该合资公司平台将以投资新建和收购存量资产的形式，致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展。

目前，星耀如景首个项目落地北京石景山，总投资约12亿元，规划房源约1500间，后续该项目将计划申请纳入保租房体系。

也是2025年2月，万科联手多家险资设立16亿元住房租赁基金，专门用于收购厦门泊寓院儿·海湾社区资产。

在房地产行业转型与金融创新的双重背景下，双方通过设立基金、资产证券化、股权合作等多元化模式实现资源整合。一方面，资本机构凭借资金与专业优势，为运营商提供项目开发、收购、运营的全周期资金支持。另一方面，运营商依托房源储备、运营管理经验，将资本转化为优质资产收益，实现风险共担与利益共享。

与此同时，双方合作将有效推动长租公寓市场资产证券化的进程，优化行业融资结构，推动住房租赁市场向专业化、规模化方向发展。

城市分布上，上海是长租公寓投资的热门城市，其中包括城璟租住集团、铁狮门、富隆智地基金、上海城投等多家企业，均选择投资上海长租公寓资产。

从投资市场表现来看，现阶段，资本、企业等对长租公寓市场的发展前景持乐观态度。随着租赁住房需求的不断增加以及政策的持续支持，市场规模有望进一步扩大。同时，企业通过收购优质资产，能够在市场竞争中占据有利地位，提升自身的品牌影响力和市场份额，为未来的发展奠定基础。

住房租赁卓越表现

研究说明

筛选城市范围：中国内地区域。 企业样本选取标准：2024年在中国内地从事住房租赁业务的相关企业。 项目样本选取标准：2024年在管或服务的住房租赁项目。 口径统计时间：营运指标统一截取时间为2025年3月31日；一般财务指标统一截取时间为2024年1月1日-12月31日。

活动办法

活动邀请和申报资料 (2025.03-2025.05)

通过推选和企业申报的方式，参加企业填报各种基本资料和数据。

行业调研 (2025.04-2025.05)

观点指数研究院对住房租赁行业进行深入调研交流，并面向全国住房租赁企业、投资机构、金融投行及专业机构发出住房租赁卓越表现调查问卷。

综合研究及统计 (2025.05)

观点指数研究院根据企业申报材料及数据进行综合统计分析，根据各项研究体系的综合表现产生“卓越指数 · 2025住房租赁卓越表现”研究成果。

“卓越指数 · 2025住房租赁卓越表现”授牌典礼 (2025.05.23)

观点指数研究院将于2025年5月23日在“2025观点住房租赁大会”上发布并举行“卓越指数 · 2025住房租赁卓越表现”授牌典礼。

数据及调研

数据获取方法：企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。

品牌、管理及创新指标调研方法：通过专业机构综合研究，覆盖至全国开发企业、住房租赁运营机构、金融投资机构、专业机构等。

研究体系

01 营运指标：营运能力

通过各种运营指标来综合衡量企业的营运水平。

研究指标包括：已开业规模、管理规模、新增开业房量、新增管理房量、城市布局、租金单价、产品类型等。

02 盈利指标：可持续发展能力

通过盈利指标中的营收效益、可持续发展能力等多维度综合衡量这一年里的企业表现。

研究指标包括：租金收入、其他经营收入、租金增长率、出租率、续租率。

03 品牌指标：品牌价值与社会贡献

通过各项综合指标，衡量企业品牌是否在市场内具有广泛的认知度，租户是否认可企业的产品并给予了较好的评价，以及企业是否具有社会责任感。

研究指标包括：品牌熟知度、品牌认可度、行业影响力等。

04 管理指标：管理与效率

通过各项商业模式和管理指标来衡量企业是否具有成熟的运营模式与管理经验，以及是否构建、培养、打造出一流的专业团队。

研究指标包括：招租管理、人才队伍建设、领导力与执行效率等。

05 创新指标：模式与创新

通过各项综合指标，衡量企业在资本运作、产品开发以及商业模式运作方面是否具有先进的创新能力。

研究指标包括：模式创新、产品创新、资金运用与融资。

万科泊寓夺魁，龙湖冠寓、瓴寓国际等实力出圈

观点指数在住房租赁行业蓬勃发展与深度变革的当下，企业的运营能力成为决定其市场地位与发展前景的关键因素。

“2025住房租赁企业运营卓越表现10”，结合营运能力、盈利能力、管理效率、模式与创新以及品牌价值等各项研究体系，盘点过去一年内运营管理表现卓越的住房租赁企业。

最终，万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、华润有巢、招商伊敦公寓、魔方生活服务集团、雅诗阁、自如资管、百瑞纪集团以及乐乎集团10家，凭借在房源拓展、服务品质提升、数字化运营、市场创新等多方面的出色表现，脱颖而出，为行业运营模式的优化与升级提供了宝贵范例。

万科泊寓凭借庞大的规模基础与生态链优势，跻身前列。作为行业规模最大的集中式长租公寓品牌，今年万科泊寓的规模持续扩大，一季度新拓展房量5213间，新开业4001间。截至一季度末，其运营管理房量增至26.6万间，开业房量增至19.4万间。

在规模扩张的同时，万科泊寓通过数字化工具与标准化流程持续优化运营效率。2025年一季度出租率稳定在93.9%，与上年同期持平，在市场竞争加剧的背景下，展现出强劲的韧性，续租率同比提升2.7个百分点至58.5%。

招商伊敦公寓依靠高端定位与多元化业态协同，位列第五。其聚焦一二线城市核心地段，瞄准高净值客群，通过“服务式公寓+酒店+商业”的业态融合，打造差异化竞争优势。围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线，招商伊敦公寓构建起品牌核心竞争力。

在运营层面，招商伊敦公寓成绩斐然。2024年，公寓业务运营收入达12.34亿元，开业1年以上精品公寓出租率达90%，年内新开业11个精品公寓和1个服务式公寓，新增管理面积26万平方米，同时上海壹间汇青苑开业运营7个月出租率即达90%，深圳壹棠僑林臻邸开业运营10个月出租率高达99%，这些亮眼的数据充分体现了其项目强大的市场吸引力和运营管理能力。

此次入选“2025住房租赁企业运营卓越表现10”的企业，代表了住房租赁行业运营水平的第一梯队。它们在规模扩张、服务升级、数字化转型、商业模式创新等方面的成功经验，为行业内其他企业提供了清晰的发展思路与借鉴方向。

在行业从快速扩张向高质量发展转型的关键时期，这些企业将继续发挥引领作用，推动住房租赁行业运营模式不断创新与优化，助力行业迈向更加成熟、稳健的发展阶段，为解决城市居住问题、提升居民居住品质贡献更大的力量。

华润有巢蝉联状元，招商伊敦公寓、上海城方等紧随其后

观点指数在住房租赁行业逐步走向成熟的当下，资管运营能力已成为企业脱颖而出的核心竞争力。从项目前期的精准定位与投资测算，到中期的运营优化与成本管控，再到后期的资产退出与价值实现，全链条的精细化管理正成为行业共识。未来，能否构建完整的住房租赁资产管理闭环，将成为企业在差异化竞争中脱颖而出的关键。

基于此，观点指数研究院通过对行业趋势的长期跟踪、企业动态的深度研究及多维度数据的系统分析，综合管理规模、资产效率、盈利能力等核心指标，对住房租赁资管领域表现卓越的企业进行梳理与盘点，旨在为行业提供具有参考价值的资管能力评估样本，推动行业资管水平的整体提升。

最终，华润有巢、招商伊敦公寓、上海城方、城投宽庭以及恒泰星寓成功入选，这些企业在资管运营方面展现出的优势与特色，对行业发展有着重要的借鉴意义。

全周期资管破局，华润有巢持续领跑。其以REITs创新为核心驱动力，作为首批保租房REITs试点项目，2024年华夏基金华润有巢REIT实现可供分配金额4904万元，分派率4.06%，打通“投融建管退”全周期资管闭环。在资产运营过程中，华润有巢不断优化运营策略，提升出租率和租金收益，稳定的现金流表现吸引了大量投资者，为资产的保值增值奠定了坚实基础，更树立了行业资管运营的价值标杆。

恒泰星寓以创新资管能力引领租赁新范式。5月21日，江苏省首单租赁住房REIT华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，上市首日即涨停，触及公募REITs上市首日的涨幅上限。该项目融资规模为13.67亿元，募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，底层资产为苏州工业园区最大的人才优租房社区“菁英公寓”项目，具有独特的人才客群与配套设施优势。

其中恒泰星寓作为核心运营管理品牌，定位为“新一代生活社区”，涵盖长租系和优租系产品，构建起完善产品矩阵，满足不同客群的需求。在布局上，紧跟国家租购并举政策，发力市场化长租房项目，打造“四季”长租公寓系列，与优租房形成年限、客群上的互补，为区域发展提供优质功能配套，前瞻性战略眼光助力其稳固市场地位。

瓴寓国际折桂，龙湖冠寓、招商伊敦公寓位列三甲

观点指数住房租赁行业竞争白热化，盈利能力已成为衡量企业核心竞争力的关键指标。

“2025住房租赁企业盈利能力卓越表现5”，瓴寓国际、龙湖冠寓、招商伊敦公寓、万科泊寓、华润有巢，凭借在盈利模式创新、成本管控、市场拓展等方面的卓越表现入选，这些企业以差异化的发展路径，为行业探索盈利增长提供了多元样本。

在盈利模式创新上，瓴寓国际以轻重资产协同提效，实现规模与效益的双增长。2024年内，其新增开业房源超1.8万间，签约超2.2万间，累计管理房源超5.2万间（其中保租房占比超60%），规模位居行业前列。经营表现上，瓴寓国际整体利润与经营现金流持续大幅增长，2024年自有渠道占比突破65%，销售成本、续租率等多项指标表现出色，凸显了精细化运营对效益的拉动作用。

此次入选“2025住房租赁企业盈利能力卓越表现5”的企业，各自凭借独特的优势和创新的运营模式，在住房租赁盈利上取得了显著成绩。以瓴寓国际为代表的租赁企业的成功经验为行业内其他企业提供了有效借鉴，推动行业朝着更加规范、高效、可持续的方向发展。

未来，随着行业竞争的加剧和市场需求的不断变化，相信这些企业将继续发挥引领作用，不断探索创新，为住房租赁市场的繁荣发展贡献力量。

有巢公邸、雅诗阁、万豪行政公寓等企业引领服务式新高度

观点指数在服务式公寓领域，辉盛国际、万豪行政公寓、雅诗阁、壹棠、有巢公邸等品牌凭借独特优势，在市场中脱颖而出，以高品质服务、卓越运营管理及创新理念，满足商务出行、长期旅居等多元需求，成为行业标杆。

有巢公邸作为华润有巢旗下高端服务式公寓品牌，创新融合多种运营模式。在产品打造上，注重空间利用与品质提升，公寓采用高品质装修材料，配备智能化家居系统，提升居住舒适度与安全性。

运营过程中，依托华润置地资源优势，整合商业、物业等产业链服务，为住客提供一站式便捷生活体验。同时，积极探索与周边产业的协同发展，为企业客户提供定制化租赁方案，满足商务人士的居住需求，助力区域产业发展，以创新模式为高端服务式公寓市场注入活力，推动行业发展。

雅诗阁则以全球规模领衔，多元服务领航。其作为全球最大服务公寓业主和运营商，业务覆盖全球多个国家，旗下雅诗阁、馨乐庭、盛捷等品牌定位多元，满足不同层次的需求。

入选的五个品牌从不同维度为服务式公寓行业树立典范，推动市场向更高品质、更个性化、更具创新性的方向迈进。

中国电建地产 · 悦生活、锦安居、宁巢公寓等标杆引领国企租赁赛道

观点指数在住房租赁行业的高质量发展进程中，国有企业以稳定的战略定力、强大的资源整合能力及强烈的社会责任担当，成为行业的中流砥柱。

中国电建地产 · 悦生活、锦安居、宁巢公寓等品牌，以差异化的运营策略和突出的市场表现，展现了国企在租赁赛道的多元价值，成功入选“2025住房租赁国有企业运营卓越表现10”。

作为中国电建地产旗下的住房租赁品牌，悦生活依托母公司基建领域优势，以“城市租赁生态服务商”的定位，聚焦“租赁住房+产业配套+城市服务”一体化布局，深度参与城市新区开发。在武汉、成都等产业新城，均布局有租赁社区。

成都公交则作为成都市属国企深化改革的先锋力量，积极投身城市空间格局重塑与新兴消费场景激活，创新打造了全国首个公交TOD保障性租赁住房示范项目——锦安居·陆肖。

宁巢公寓是杭州城投集团旗下的核心品牌，以“品质租赁引领者”为目标，聚焦杭州及环沪城市，通过高端产品打造与生态资源整合，树立行业品质标杆。

中国电建地产 · 悦生活、锦安居、宁巢公寓等国企品牌的实践，彰显了住房租赁领域的“国企力量”，同时随着国企在租赁住房领域的进一步深耕，其“稳定器”与“创新源”的双重角色，将推动行业向更规范、更可持续的方向发展，助力实现“住有所居、住有宜居”的社会愿景。

魔方生活服务集团等企业彰显社会责任担当

观点指数企业社会责任的履行，已成为衡量其综合实力的重要指标。华润有巢、龙湖冠寓、魔方生活服务集团、万科泊寓、招商伊敦公寓等企业，凭借在保障住房供应、推动绿色发展、助力社区建设、关怀青年人才等多方面的突出贡献，彰显社会责任担当，入选“2025住房租赁企业社会责任卓越表现5”。

魔方生活服务集团作为行业ESG实践的先锋，在绿色发展与社会责任履行上成果显著。从建筑设计到运营管理，均贯彻绿色理念，优化能源使用、提升建筑能效，降低环境影响。并在社区内推广循环经济，提高住户的环保意识。

魔方生活服务集团在不断提升运营管理能力的同时，也在积极打造更温暖的社区环境，以人为本，营造“家”的温馨氛围，加速住户融入社区并建立对社区的认同感、归属感。

上述入选的租赁企业，从不同维度践行社会责任，为住房租赁行业可持续发展注入发展动力，其经验为行业树立榜样，激励更多企业在追求商业利益同时，积极履行社会责任，共同推动住房租赁市场的长青发展与社会和谐进步。

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