2025年，北京头部房企之间的竞争更加激烈。

根据克而瑞的统计数据，前4月权益销售TOP10中，第1名到第4名之间的差额只有10.3亿。

其中，咬得最紧的是2-4名，每多卖2亿，销售名次就会发生变化，也就是十几套豪宅的事儿。

数据来源：克而瑞，未来可栖制表

北上广深这4个一线城市，是头部房企重仓区，现在一线城市卖得最好的项目，绝大多数都是豪宅。

可以说，手里有储备了几个核心区待售豪宅项目，大体上就能预判房企未来几个月的成绩。

再进一步说，在核心区的拿地能力，以及做豪宅的产品能力，基本上就决定了现阶段头部房企在一线城市的江湖地位。

在今年的北京市场，保利是进入核心区拿地的欲望最强的房企之一。

因为，保利北京在过去三年手中屯了大量低门槛改善项目，特别是2024年，保利在北京只有两个新增项目，手中有好卖相的项目已经要见底了。

随着项目销售显出疲态，保利北京的权益销售额排名一路下滑，去年刚刚爬升至第5，今年前4月又快速跌到了第9。

数据来源：克而瑞，未来可栖制表

先来看看保利在售的主要项目。

保利颐璟和煦位于顺义，分别在2024年4月、6月两次取证，住宅房源总共约746套，目前网签335套，卖了一年，去化率约45%。销售指导价为4.3万元/㎡，实际成交价约3.6万/㎡。

顺义后沙峪的星宸和煦由北京建工在公开竞拍中摇号取得，后来保利加入合作开发，项目2024年7月取证，至今270套住宅房源已经售完，从此也开启了保利和建工的蜜月期。

石景山保利璟山和煦，2023年9月取证，共798套房源，至今只网签了439套，去化率刚刚达到55%，还有300多套库存。

大兴的和锦诚园，2020年-2022年多次开盘之后，现在已经卖成了现房，期房开盘时均价6.1万元/㎡，现在现房成交价格5.1万元/㎡。网上有很多业主投诉维权的信息。

大兴熙悦新语是一个共有产权房项目，2024年7月取证，至今还没有网签信息。保利联合首开2017年拿地之后，金茂和中海先后进入该板块，并火速开发了两个竞品大兴金茂悦、中海云熙，这两个项目都是商品住宅，价格只比熙悦新语贵20-30%，导致卖2.9万/㎡熙悦新语成为了一个老大难。

保利和光煦境，2023年4月首次开盘，去年9月已经买成了现房，取证96套现房房源，均价约7.5万元/㎡，而之前的期房网签均价超8.3万元/㎡，因此出现一些业主抗议。

位于朝阳东坝的保利天汇，2023年9月取证，合计约820套房源，目前只剩下30套尾盘。

保利朝央和煦，这是去年至今保利在北京最热销的项目，贡献了全年将近1/4的销售额，叫好又叫座，打出了影响力，也为保利继续重仓朝阳埋下了伏笔。

今年2月11日，保利联合中国金茂以总价87.295亿元夺得朝阳区三间房地块，之后保利和金茂各操盘一个地块，保利的项目叫保利朝观天珺，主要卖点是户型和100%得房率，有望延续保利在朝阳的热销。

不过，今年朝阳新房的竞争要比过去更加激烈，比三间房位置更好的黄杉木店地块入市，建筑规模22万㎡，可售房源至少在1000套以上。保利朝观天珺本项目有500多套房源销售，金茂满曜可售房源超700套，中海万吉玖序约370套，朝阳十八里店、小红门目前还屯了约2100套房源，目前已经接近5000套千万级改善项目直接竞争。

未来还有新地块入市，据公开信息，朝阳2025年拟供地19宗、建筑规模180万㎡，重仓朝阳的房企，未来去化压力不是一般的大。

所以，保利必须在朝阳之外再找一个安全垫。而全北京最能卖上价格、卖出利润、卖出流速的，非海淀莫属。

中海、绿城、越秀、华润这几家对规模有追求，又擅长做豪宅的房企已经率先在海淀布局，甚至拿了不止一个项目。

2024年7月，保利联合北京建工竞获北京海淀永丰地块，这个项目就是嘉华天珺。这次拿地也是保利去年在北京公开市场上唯一一次斩获。

但主打初级改善的嘉华天珺卖得并不好，今年元旦拿到预售许可证，合计852套房源，目前网签161套，去化率18.9%，在海淀属于不及格。网签金额13.87亿，距离89.01亿地价还有很大的鸿沟，需要业绩去填平。

为了拉高销售额，保利有非常大的动力继续加仓海淀。

5月20日，保利联合北京建工以11.95%的溢价率，耗费45.45亿拿下“海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块”。

从地图上看，这块地的区位很好，在西四环的外面一点，直线往东就是海淀五路居、慈寿寺、白石桥。

保利海淀半壁店地块位置

但这块地有几个非常明显的缺点：

规划限制条件比较多。限高15米，0003、0004地块的容积率分别为1.3、1.6，东侧街坊路需退让拓宽至18米，压缩实际建设用地面积，这几点叠加之后，项目楼栋之间的楼间距会被极度压缩，最终大概率会出现密楼、小园林设计，居住氛围并不友好。

地块周围小环境较差，西、南两面是老旧小区，北边紧挨着京门铁路。这条铁路虽然目前已不再使用，但铁路线做了保留，造成地块与周围的割裂，且不排除未来会有货运需求。

地块正北方就是西郊机场，直线距离不到3公里，肯定会有飞机噪音。

虽然同属海淀，但学校资源与四季青、树村，甚至功德寺都没法比，在海淀内部横向对比，没有资源优势。

以上几点注定了保利这个新项目不是一个“闭着眼也能卖”的天赋型选手，而是需要很强的产品设计能力。

保利海淀半壁店地块卫星地图

半壁店地块竞拍时，只有海开控股、保利发展+北京建工联合体、北京城建+绿城联合体三家房企/联合体参与，也从侧面说明了这块地并不是一个大热门。

保利要靠半壁店项目快速出业绩，难度会非常大。

从定位和价格方面来说，这块地自带矛盾，它的楼面价达到了7.84万元/㎡，比功德寺地块7.2万元/㎡的楼面价还高了6000元单价。从拿地价来推算，未来至少要卖到11万元/㎡左右，无疑是一个豪宅定位，但地块小环境比较差，很难做出现在市面上最受欢迎的低密大平层。

首先从价格上来说，保利半壁店地块已经输了。同样的价格可以去选功德寺，如果想改善居住品质，可以去选朱房板块的臻澐和海晏，或者四季青板块的香山樾。

其次，半壁店项目未来会有一个直接竞品。海淀宝山村地块将在6月初竞拍，同样属于4-5环之间，相距只有两站地，但宝山村地块的素质和小环境更好，起步价更低。

两宗地块位置对比示意

在产品方面，保利北京近几年主要发力的是改善项目，且销售业绩比较好的几个项目集中在朝阳区，但北京东部客群和西部客群需求差别很大，高端豪宅和初级改善群体同样是两类人群，保利上一次在海淀做豪宅还要追溯到11年前的2014年，与当年相比，如今的市场环境、产品，甚至团队都已经迭代了很多个代际，对于保利，相当于再次从零开始。

这次能不能在诸多不利因素下做出一个让人眼前一亮的产品，目前还存疑。

今年2月保利北京换帅，担任保利北京总经理达三年之久的刘喜涛被调往河南，80后“老保利”李红亮接任。

李红亮原岗位是保利发展总部董事会办公室副总经理，并担任过广州保利城市发展有限公司副总经理，作为从集团总部直派的高管，被寄予厚望。

李红亮上任之后，在公开信息中第一次露面就是出现在海淀嘉华天珺项目。再加上本月保利在海淀积极拿地，保利已经释放了一个改变、冲刺信号。

在营销负责人这个关键岗位上，来自河北公司的敬甫接替了老将王霖，与李红亮组成搭档。敬甫过往的经历主要在河北和山西市场，能否快速摸透北京市场需求也是一个疑问。

但按目前保利在海淀的布局，永丰和半壁店两个非热门项目，反而让保利必须背水一战。

接下来，保利要么继续在海淀抢地，做增量换仓，要么就要拿出能打的产品，用实打实的业绩证明自己。

（注：项目数据来源：北京住建委官网公开）