保利在海淀得背水一战了
创始人
2025-05-22 23:51:49

2025年,北京头部房企之间的竞争更加激烈。

根据克而瑞的统计数据,前4月权益销售TOP10中,第1名到第4名之间的差额只有10.3亿。

其中,咬得最紧的是2-4名,每多卖2亿,销售名次就会发生变化,也就是十几套豪宅的事儿。

数据来源:克而瑞,未来可栖制表

北上广深这4个一线城市,是头部房企重仓区,现在一线城市卖得最好的项目,绝大多数都是豪宅。

可以说,手里有储备了几个核心区待售豪宅项目,大体上就能预判房企未来几个月的成绩。

再进一步说,在核心区的拿地能力,以及做豪宅的产品能力,基本上就决定了现阶段头部房企在一线城市的江湖地位。

在今年的北京市场,保利是进入核心区拿地的欲望最强的房企之一。

因为,保利北京在过去三年手中屯了大量低门槛改善项目,特别是2024年,保利在北京只有两个新增项目,手中有好卖相的项目已经要见底了。

随着项目销售显出疲态,保利北京的权益销售额排名一路下滑,去年刚刚爬升至第5,今年前4月又快速跌到了第9。

数据来源:克而瑞,未来可栖制表

先来看看保利在售的主要项目。

保利颐璟和煦位于顺义,分别在2024年4月、6月两次取证,住宅房源总共约746套,目前网签335套,卖了一年,去化率约45%。销售指导价为4.3万元/㎡,实际成交价约3.6万/㎡。

顺义后沙峪的星宸和煦由北京建工在公开竞拍中摇号取得,后来保利加入合作开发,项目2024年7月取证,至今270套住宅房源已经售完,从此也开启了保利和建工的蜜月期。

石景山保利璟山和煦,2023年9月取证,共798套房源,至今只网签了439套,去化率刚刚达到55%,还有300多套库存。

大兴的和锦诚园,2020年-2022年多次开盘之后,现在已经卖成了现房,期房开盘时均价6.1万元/㎡,现在现房成交价格5.1万元/㎡。网上有很多业主投诉维权的信息。

大兴熙悦新语是一个共有产权房项目,2024年7月取证,至今还没有网签信息。保利联合首开2017年拿地之后,金茂和中海先后进入该板块,并火速开发了两个竞品大兴金茂悦、中海云熙,这两个项目都是商品住宅,价格只比熙悦新语贵20-30%,导致卖2.9万/㎡熙悦新语成为了一个老大难。

保利和光煦境,2023年4月首次开盘,去年9月已经买成了现房,取证96套现房房源,均价约7.5万元/㎡,而之前的期房网签均价超8.3万元/㎡,因此出现一些业主抗议。

位于朝阳东坝的保利天汇,2023年9月取证,合计约820套房源,目前只剩下30套尾盘。

保利朝央和煦,这是去年至今保利在北京最热销的项目,贡献了全年将近1/4的销售额,叫好又叫座,打出了影响力,也为保利继续重仓朝阳埋下了伏笔。

今年2月11日,保利联合中国金茂以总价87.295亿元夺得朝阳区三间房地块,之后保利和金茂各操盘一个地块,保利的项目叫保利朝观天珺,主要卖点是户型和100%得房率,有望延续保利在朝阳的热销。

不过,今年朝阳新房的竞争要比过去更加激烈,比三间房位置更好的黄杉木店地块入市,建筑规模22万㎡,可售房源至少在1000套以上。保利朝观天珺本项目有500多套房源销售,金茂满曜可售房源超700套,中海万吉玖序约370套,朝阳十八里店、小红门目前还屯了约2100套房源,目前已经接近5000套千万级改善项目直接竞争。

未来还有新地块入市,据公开信息,朝阳2025年拟供地19宗、建筑规模180万㎡,重仓朝阳的房企,未来去化压力不是一般的大。

所以,保利必须在朝阳之外再找一个安全垫。而全北京最能卖上价格、卖出利润、卖出流速的,非海淀莫属。

中海、绿城、越秀、华润这几家对规模有追求,又擅长做豪宅的房企已经率先在海淀布局,甚至拿了不止一个项目。

2024年7月,保利联合北京建工竞获北京海淀永丰地块,这个项目就是嘉华天珺。这次拿地也是保利去年在北京公开市场上唯一一次斩获。

但主打初级改善的嘉华天珺卖得并不好,今年元旦拿到预售许可证,合计852套房源,目前网签161套,去化率18.9%,在海淀属于不及格。网签金额13.87亿,距离89.01亿地价还有很大的鸿沟,需要业绩去填平。

为了拉高销售额,保利有非常大的动力继续加仓海淀。

5月20日,保利联合北京建工以11.95%的溢价率,耗费45.45亿拿下“海淀半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块”。

从地图上看,这块地的区位很好,在西四环的外面一点,直线往东就是海淀五路居、慈寿寺、白石桥。

保利海淀半壁店地块位置

但这块地有几个非常明显的缺点:

规划限制条件比较多。限高15米,0003、0004地块的容积率分别为1.3、1.6,东侧街坊路需退让拓宽至18米,压缩实际建设用地面积,这几点叠加之后,项目楼栋之间的楼间距会被极度压缩,最终大概率会出现密楼、小园林设计,居住氛围并不友好。

地块周围小环境较差,西、南两面是老旧小区,北边紧挨着京门铁路。这条铁路虽然目前已不再使用,但铁路线做了保留,造成地块与周围的割裂,且不排除未来会有货运需求。

地块正北方就是西郊机场,直线距离不到3公里,肯定会有飞机噪音。

虽然同属海淀,但学校资源与四季青、树村,甚至功德寺都没法比,在海淀内部横向对比,没有资源优势。

以上几点注定了保利这个新项目不是一个“闭着眼也能卖”的天赋型选手,而是需要很强的产品设计能力。

保利海淀半壁店地块卫星地图

半壁店地块竞拍时,只有海开控股、保利发展+北京建工联合体、北京城建+绿城联合体三家房企/联合体参与,也从侧面说明了这块地并不是一个大热门。

保利要靠半壁店项目快速出业绩,难度会非常大。

从定位和价格方面来说,这块地自带矛盾,它的楼面价达到了7.84万元/㎡,比功德寺地块7.2万元/㎡的楼面价还高了6000元单价。从拿地价来推算,未来至少要卖到11万元/㎡左右,无疑是一个豪宅定位,但地块小环境比较差,很难做出现在市面上最受欢迎的低密大平层。

首先从价格上来说,保利半壁店地块已经输了。同样的价格可以去选功德寺,如果想改善居住品质,可以去选朱房板块的臻澐和海晏,或者四季青板块的香山樾。

其次,半壁店项目未来会有一个直接竞品。海淀宝山村地块将在6月初竞拍,同样属于4-5环之间,相距只有两站地,但宝山村地块的素质和小环境更好,起步价更低。

两宗地块位置对比示意

在产品方面,保利北京近几年主要发力的是改善项目,且销售业绩比较好的几个项目集中在朝阳区,但北京东部客群和西部客群需求差别很大,高端豪宅和初级改善群体同样是两类人群,保利上一次在海淀做豪宅还要追溯到11年前的2014年,与当年相比,如今的市场环境、产品,甚至团队都已经迭代了很多个代际,对于保利,相当于再次从零开始。

这次能不能在诸多不利因素下做出一个让人眼前一亮的产品,目前还存疑。

今年2月保利北京换帅,担任保利北京总经理达三年之久的刘喜涛被调往河南,80后“老保利”李红亮接任。

李红亮原岗位是保利发展总部董事会办公室副总经理,并担任过广州保利城市发展有限公司副总经理,作为从集团总部直派的高管,被寄予厚望。

李红亮上任之后,在公开信息中第一次露面就是出现在海淀嘉华天珺项目。再加上本月保利在海淀积极拿地,保利已经释放了一个改变、冲刺信号。

在营销负责人这个关键岗位上,来自河北公司的敬甫接替了老将王霖,与李红亮组成搭档。敬甫过往的经历主要在河北和山西市场,能否快速摸透北京市场需求也是一个疑问。

但按目前保利在海淀的布局,永丰和半壁店两个非热门项目,反而让保利必须背水一战。

接下来,保利要么继续在海淀抢地,做增量换仓,要么就要拿出能打的产品,用实打实的业绩证明自己。

(注:项目数据来源:北京住建委官网公开)

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