中国楼市调整趋势下，多套房家庭面临的四大现实挑战
在国人的传统观念里，房产一直占据着举足轻重的地位，它不仅是遮风挡雨的栖身之所，更承载着家庭财富的积累与传承。曾几何时，房价一路高歌猛进，买房成为稳赚不赔的投资选择，众多家庭纷纷投身其中，购置多套房产期望实现财富的增值。然而，市场风云变幻，自 2022 年起，国内楼市犹如脱轨的列车，开启了一段令人始料未及的下行旅程，这一转变，正让持有多套房的家庭陷入前所未有的困境。
从 2022 年起，天津、郑州、石家庄等二三线城市率先开启房价下跌通道，紧接着，2023 年上海、深圳等一线城市也未能幸免。进入 2025 年，多地房价依旧跌跌不休。2025 年 1 月，中国 100 个城市二手住宅平均价格为每平方米 14130 元，环比下跌 0.51%，二手房价已经连跌 30 个月。像涿州、廊坊、燕郊等环京三四线城市，房价跌幅高达 50%。上海、深圳等一线城市，房价与收入之比曾高达 40，在居民收入下降的当下，高房价已失去支撑，未来仍有较大下行空间。那些曾将大量资产押注在多套房产上的家庭，眼睁睁看着财富在房价下跌的浪潮中不断缩水，资产配置的失衡让他们陷入焦虑与不安。
当下，二手房市场呈现出一片惨淡景象。从 2024 年开始，二手房挂牌量数量出现爆发式增长，重庆二手房挂牌量接近 34 万套，武汉、合肥、西安、天津二手房挂牌量都接近 20 万套，一线城市中广州二手房预估全市挂牌量达到 17 万套，北京也达到 13 万套。房地产市场长期调整，让众多炒房者对后市失去信心，纷纷抛售手中房产，导致市场上房源严重过剩。在供远大于求的局面下，即便房东忍痛低于市场价抛售，也常常难以找到买家。多套房家庭想要将房产变现，缓解资金压力，变得难如登天，房产仿佛成了烫手山芋，砸在了自己手中。
近些年，实体经济不景气，许多人收入减少甚至失业。对于拥有多套房子的家庭来说，若还有房贷要还，还贷压力瞬间大幅上升。与此同时，物业费、取暖费、电梯运行费等费用逐年上涨，多套房家庭在这些方面的支出远高于普通家庭。更为关键的是，房产税的脚步越来越近，2024 年高层宣布将房产税试点城市从上海、重庆两地扩围至 60 个城市，一旦全面实施，多套房家庭的持房成本将迎来 “井喷式” 增长，无疑是雪上加霜，让本就艰难的财务状况愈发捉襟见肘。
曾经，不少拥有二套及以上房产的家庭，期望通过 “以租养贷” 的模式减轻房贷压力。但如今，这一模式已被现实无情击碎。在三四线城市，人口持续流出，住房需求锐减，大量房屋闲置，即便能租出去，租金也低得可怜。而在一、二线城市，虽然需求相对旺盛，但受经济形势影响，工作机会减少，生活成本高，许多打工人选择返乡发展，租房市场需求萎缩，租金价格不断下滑。以上海为例，市中心一套 40 平米的房子，前几年租金能达到 4500 元，如今却直接跌到 3800 元。收入减少，支出却依旧高昂，“以租养贷” 难以为继，家庭财务陷入僵局。
根据央行前些年调查数据，国内 41.5% 的家庭拥有两套及以上房产，加上近些年新增家庭，这一比例或已达 45%。如今楼市大局已定，调整趋势短期内难以逆转，这 45% 拥有多套房产的家庭，正面临着资产缩水、变现困难、持房压力飙升、“以租养贷” 失效的严峻挑战。面对如此困局，多套房家庭需重新审视自身资产配置，若条件允许，适时抛售多余房产，优化资产结构，或许才是应对楼市寒冬、化解潜在风险的明智之举。毕竟，在这场楼市变局中，及时止损、灵活调整，才能在风雨飘摇的市场中寻得一线生机，避免被房产这一曾经的财富象征拖入更深的泥沼。