在全球投资市场，房地产一直拥有极高的权重。在相当长时间内，房产堪称是高净值人群的资产配置标配，我国有钱人全球买楼也成为一种常态。

2020年之后，在多重因素影响下，上述趋势发生了一些逆转（如特殊时期出行不便，又如宏观经济的不确定性影响高净值人群的预期等），舆论中对地产的信仰也在动摇。

但在老牌资本主义国家英国又是另外一番场景，塔尔迪亚尔房地产投资公司 (Qatari Diar Real Estate Investment) 和金丝雀码头集团 (Canary Wharf Group plc) 的合资开发的项目SEVEN，Southbank Place是今年伦敦核心区域最热门的地产项目。在当前市场和舆论环境下，为何开发商有此大手笔，这实在令我们好奇。

带着上述疑问，我们特意访问了该项目的首席营销官Richard Oakes并对英国地产市场进行了详尽地研究，本文核心观点：

其一，在租售比作为房产价值评估的体系中，泰晤士河南岸的Southbank Place项目以优质地段，品质服务获得高房租能力，租售比高于同类房产，其当前属于价值洼地，在降息等因素作用下，未来房价上涨预期相当之高，这也是伦敦地产走出低谷的主要推动力；

其二，当前我国地产租售比仍然低于国际安全性，地产的调整仍然尚未结束。

开篇我们首先研究伦敦房产价值的主要影响要素。

自2017年至今，伦敦房地产市场可以划分为以下阶段：

2017-2019年，脱欧谈判陷入僵局，导致高端房产市场买家（尤其是国际资本）采取观望态度，伦敦市中心黄金地段交易量开始下滑，而在2018年脱欧清晰之后，随着英镑的贬值，全球高净值卖家开始蜂拥至伦敦购买房产，房价随之进入上涨通道（高端房产交易量中44%为海外买家，主要为亚洲和中东买家）；

2020-2024年，起初施行的 “印花税减免假期”直接刺激购房需求释放，伦敦房价在疫情初期逆势上扬，但2022年之后受全球加息影响开始下行。

基于上述分析，我们就找到了金融与伦敦房价的主要传导机制：英镑贬值——非英镑购买力提升——伦敦强配套设施价值洼地显现——吸引全球高净值用户——房价再上涨。

在一般的分析中，往往将房价与当地居民的收入与通胀水平相关，这是比较片面的，伦敦房产是全球高净值人群资产配置的重要标的，其价值吸引力是超脱于当地经济水平的。

那么我们该如何预判接下来伦敦的房价走势呢？我们重点引入“租售比”这一概念，优质房产可以产生稳定的现金流（主要以房租形式），资产配置企业往往以“租售比”对标债券收益率，4%-5%的租售比也说明此时的房价堪称是“洼地”。

如前文所言，过去几年受加息等因素影响，伦敦房价经历了较大的回调阶段（即便是核心的Westminster区也不能幸免，但另一方面伦敦优质的居住，市政以及教育条件又在源源不断吸引人才前来，租金因此抬升，一升一降之下Westminster低于房产租售比涨至4.3%。

开篇所言的SEVEN, Southbank Place 坐落于伦敦充满活力的南岸，紧邻伦敦眼和银禧花园，坐拥泰晤士河的壮丽景色，以及包括大本钟和国会大厦在内的伦敦一些著名地标，位于威斯敏斯特和滑铁卢之间，地处伦敦交通最便利的地段之一，可轻松前往伦敦市中心的各个区域，它开辟了南岸的热门地段，为那些渴望拥有俯瞰泰晤士河黄金地段的人士提供了卓越的住宅。其具体位置如下

SEVEN，Southbank Place，计划于2025年第三季度竣工并交付，呈现了在伦敦最理想地段之一生活的最后机会。部分住宅单元现仍有供应，价格从385万英镑起。在Southbank Place更广泛区域内的所有公寓现已全部售罄。

这座全新住宅的基础建筑由屡获殊荣的伦敦本土室内设计工作室Albion Nord设计，该工作室以其对工艺的执着和打造具有永恒魅力及浓厚地域感项目的能力而闻名。

根据相关媒体披露，一线泰晤士河景房源租房价格比非河景房高15%-30%，租售比可达 4.5%-5%，回收周期缩短至 20-22年，做为当地稀缺豪宅资源，Southbank Place起价标准虽然高达325万英镑，但将其与接近5%的租售比对比，目前其价格则是相当公允的。

2025年英国央行降息至4.5%，抵押贷款月供低于租金，这将推动购房需求，也就是说：

1）现在伦敦，尤其泰晤士河南岸核心地段的房产价格不贵；

2）未来房价上涨预期很大；

3）全球高净值人群将会是主力购房人群，尤其是中国为代表的新富阶层。

以伦敦为样本，我们基本理清楚了房价涨跌的主要因素：

核心位置和配套设施，房产周围的配套设施（诸如文化，教育，医疗等）又关乎生活质量这一重要购房元素，这些可谓是房产价值的“锚”，。

伦敦是一个极具吸引力的居住地——它提供优质的教育资源和学校资源，拥有充满活力的生活方式，拥有丰富的文化景点，并且是全球各行各业的中心。

Richard Oakes 也告诉我们，许多中国买家购房是为了使用——无论是作为自己的家，还是英国买家在伦敦的住所，他们中的大多数人将房产用于自用，而不是出租。

这也说明具有优质地段和良好配套设施的房产，其自住率越高，房价就越稳定。

接下来我们再看我国房地产市场行情，同样引入租售比这一指标。

虽然过去几年我国结束了房价只涨不跌的历史，地产神话就此终结，但即便如此租售比只有2%左右（麟评居住大数据研究院数据），而国际上普遍认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。

假设租金稳定，按照当前的房价房租水平，房价跌至13315左右为底线（重点50城平均房价），意味着当前的房价与理性房价差6325元/m²。

这也是当前我国和伦敦地产展现截然不同基本面的主要原因：

其一，在多年的高速发展中，我国地产的供给严重脱离了市场需求，房产空置率增加，且租金回报率难以满足；

其二，在城市化运动中，市政和配套设施相对滞后（学校，医院等），这导致一些房产失去居住的“价值锚”。