01

今年以来，北京、上海、成都、杭州等一线、强二线城市，都出现了“地王”。

同时，合肥、武汉、西安、南京、苏州等二线城市，也相继出现了近3年来的高地价。

今年温州的优质地块挂牌相对晚一些，但鹭湖、瓯越玺、璞拾云洲等新盘相继热销，市场也有一些回暖迹象。

那么在土地市场，温州会出高地价吗？

今天，洪殿单元D-10、E-02地块出让，吸引了保利&招商、建发、瓯海房开、市城发等房企参与竞拍。

经过36轮报价，保利&招商以17.299亿元竞得该地块，楼面价17836元/㎡，溢价率11.25%。

成交截图

从央企到本土民企，都来参与这宗地块的竞拍，展现出足够的热度，足以反映该地块的吸引力。

洪殿单元D-10、E-02地块位于鹿城区江滨中路以南，滨江壹号、鹿韵里之间，原为筲箕涂小区，于前些年拆迁。

该组合地块以洪殿北路为界，分为东西两个地块。

地块区位示意图

两宗地块占地合计约83亩，总建筑面积约10.3万㎡（未计无偿代建幼儿园面积），土地性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地，建筑限高80米且住宅不低于24米，起始总价约15.5亿元。

其中，西侧的D-10地块占地约44亩，总建筑面积约48864㎡，容积率2.4，西滨洪殿河，需无偿于地块西南角建设一所12班规模幼儿园。

东侧的E-02地块占地约39亩，总建筑面积约54799㎡，容积率2.8。

地块实景。来源：省国有土地使用权交易系统

地块北侧，距离瓯江直线距离约350米。由于正北方向建筑几乎都在60米以内，若瓯江路旁停车场地块不开发，今后地块最北侧建筑的最高几层，可享有一定的江景视野。

作为优质地块，建设高品质住宅，该地块有一系列高要求，也享有一些政策，比如：

• 按未来社区要求，可设置住宅空中花园绿化阳台、小区景观亭廊以及开放式风雨连廊。
• 套型面积大于140㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高大于4.2米且不大于6.4米时，且水平投影面积不大于30㎡的，单倍计算建筑面积。
• 住宅层高不小于3.15米，楼板的厚度不小于0.15米，并实施楼板一体化浇筑。

02

洪殿单元D-10、E-02地块所在的江滨路，20余年前曾是温州的豪宅聚集地。

比如，该地块对面的滨江美景园，东侧不远处的滨港花园，都是温州曾经的知名豪宅。然而20余年过去了，这些小区都旧了。

部分老牌豪宅

只有鹿城广场·锦玉园，依旧是温州豪宅标杆。

鹿城广场在建的商业综合体、超高层地标，又为该区域带来新的利好。

米房cei与鹿城广场

随着过去几年洪殿一带启动拆迁，这一带又腾出一些宝地，吸引了知名开发商争夺，建设新一代高品质住宅。

比如，西侧的滨江壹号，2019年该地块成交楼面价高达23384元/㎡，还需配建约2400㎡政策性用房，成为当年的最高地价。

滨江壹号

西南方向不远处的华润·润府，尽管受市场环境影响，当时地价有明显下滑，但2023年成交的楼面价也有约14943元/㎡。

该楼盘自2023年11月开盘以来，以约30000元/㎡出头的均价开盘，一路热销，如今剩余房源不多。

华润·润府

当前，除华润·润府外，该区域已没有商品住宅在售，仅有鹿城广场·丽锦即将启动商业大平层的销售。

当前，该区域即便是二手房，滨江壹号仍普遍在35000元/㎡以上，甚至个别超过40000元/㎡，比多数次新房更坚挺。

在此情况下，今天洪殿单元D-10、E-02地块被多家开发商争夺，也在情理之中。

17836元/㎡的地价，已高于两年前华润·润府的地价，为市场带来了信心。

众所周知，招商、保利曾在滨江CBD合作打造天樾玺，通过奢华会所等在温州打响了名声，并被众多新盘效仿。

那么在这里，招商、保利还会有哪些新亮点？拭目以待！

03

洪殿单元D-10、E-02地块以洪殿北路为界，且由开发商代建洪殿北路，允许其地下2层及以下作为停车场。

从地块红线可以看出，洪殿北路除北侧入口处外，其余路段较现状略有东移。也就是说，未来洪殿北路将截弯取直。

那么，今后洪福巷以南的洪殿新村，也有望拆除，并重建洪殿北路。

新老洪殿北路示意图

洪殿新村已比较老旧，与周边新建的品质住宅格格不入。

在全国推进城市更新背景下，地处滨江CBD、历史文化街区两大城市形象窗口之间的洪殿片区，改造势在必行。

若洪殿新村能拆除，滨江壹号、今天出让地块的南侧界面将得以提升，区域面貌有望明显改善。

洪殿北路现状

目前，洪殿北路还是该区域一些学校的施教区分界线。这也意味着，今天出让的两宗地块，今后存在分属不同施教区的可能性。

根据目前的施教区划分规定，西侧的D-10地块小学、初中施教区分别是市少年游泳学校、14中；

东侧的E-02地块小学、初中施教区分别是蒲鞋市小学黎明校区、2中滨江校区。

至于北侧不远处的温州大学附属第一实验小学，转公办后该如何划分施教区？暂无明确消息。

今后，该两地块施教区是否不同？是否会影响开发商对两个地块的产品定位？购房者在两个地块的选择中，是否也会受此影响？

我们搬一张椅子坐等官宣呗！