2025年“买房”还是“卖房”？内行给出忠告：再等下去会很危险
2025年的房地产市场正在经历一场深刻的变革。政策工具箱里的组合拳持续发力，市场分化加剧，核心城市与非核心区域的差距越拉越大。
这时候做买房或卖房的决策，需要穿透楼市的表象，看清底层逻辑。
央行最新数据显示，一季度新发放商业房贷加权平均利率已降至3.11%，这是历史最低水平。
深圳、北京、上海等一线城市二手房网签量同比涨幅超过30%，杭州更是达到68%。这些数字背后，是政策松绑带来的市场回暖。
首付比例降至15%，意味着100万的房子只需15万就能撬动，而公积金贷款利率在5月8日再次下调0.25个百分点，5年以上首套利率降至2.6%。这样的金融环境下，持有现金的成本正在快速上升。
土地市场的异动更值得警惕。杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达到43.3%和29%，成都超20%，北京甚至出现楼面价破10万元/㎡的地块。
开发商用真金白银投票，22城宅地溢价率飙升至28%，创下2023年10月以来新高。
头部房企如绿城、保利、金茂等，前4月拿地总额同比增长26.6%，新增货值集中在核心城市。这种"聚焦核心、宁缺毋滥"的策略，正在重塑市场格局。
分化不仅存在于城市之间，同一城市内部的板块差异也在加剧。深圳前海、上海虹桥等核心区域供需比低于1:1.5，而郊区盘去化周期长达30个月。
北京核心区改善盘单月成交冲高至50万平方米，同比增长21%，但外围区域库存压力依然显著。这种结构性机会，要求购房者必须精准定位。
政策层面的信号同样明确。中央定调"稳楼市"，2000年前老旧小区改造覆盖3900万户，城中村改造扩围至300个城市。
《住宅项目规范》强制提升住房品质，层高下限提至3米，4层以上必须配电梯，这些标准正在重塑产品价值体系。
未来，具备优质配套的学区房、地铁口次新房，与超高层、郊区房的价值鸿沟将进一步拉大。
风险点同样不容忽视。三四线城市库存去化周期仍达18个月，部分区域房价同比下跌8%。
房地产税试点扩围至60个城市，首套房180㎡内免征，二套房税率0.8%，这会抑制投机需求。
对于持有非核心资产的业主来说，变现难度正在增加，尤其是房龄超过20年、物业维护差的老旧小区。
当前市场呈现出"冰火两重天"的格局。一线城市房价连续5个月环比上涨，深圳新建商品住宅网签销售同比增加63.3%，而三四线城市销售面积预计下跌10%。
这种分化背后，是人口流动和产业集聚的底层逻辑在起作用。深圳年均新增5000家高新技术企业，杭州数字经济带动年轻人口流入，成都承接东部产业转移，这些城市的人口净流入规模持续扩大。
站在2025年的十字路口，买房还是卖房的决策需要穿透表象。核心城市的优质资产正在进入价值重估周期，政策红利、土地稀缺性和人口流入形成合力，推动房价温和上涨。
而三四线城市的高库存和人口外流，使得持有房产的风险不断累积。对于刚需购房者，尤其是在核心城市有自住需求的群体，现在可能是近十年最好的上车时机。
对于持有非核心资产的业主，抓住政策窗口期置换优质房产，或许能避免更大的损失。市场的天平已经倾斜，再等下去，可能真的会很危险。