相信大家已经通过之前的文章对于低密住宅形成了一定认知。

当政策开闸遇上需求升级，敏锐的房企早已在低密赛道上内卷了起来。

接下来，我们会通过本篇文章来重点讲一讲好的低密产品有哪些特点，各家开发商都是从哪些方面形成产品力突破的。

首先明确目前市面上的低密产品都是什么样的

我们知道，容积率对于住宅的形态有着决定性影响。一般来说，独栋别墅的容积率在0.2-0.5之间，联排别墅通常在0.4-0.7之间，叠拼别墅0.8-1.2，洋房则要到1.5-2.0。

根据普遍认知，低密产品一般分为独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、洋房，或其中几种相互组合。

2024年以来，各地新增涉宅土地供应容积率≤2.0的地块明显增多，杭州、苏州、南京、合肥等二线城市的主城区都拍出了容积率贴近1.0的土地。一线城市的郊区：上海的青浦、松江，北京的顺义分别出让了0.8、1.01、1.02的土地。

从目前的情况来看，虽然“限墅令”已然解除，但是放眼全国一、二线乃至三线城市，新增土地供应容积率小于0.7的地块基本看不到。

可以说，供地政策是在有意限制超高层住宅的数量，鼓励小高层、多层等居住舒适度更高的产品。同时，避免出现大规模的独栋别墅或者联排别墅。

既然如此，叠拼别墅和洋房产品就成为了当前低密的主流。

再认识好的低密产品都好在哪些方面

低密住宅的客群是更加追求居住质量的，对于住宅的区域位置、空间布置、景观设计、配套设施、物业服务等都有着极高的标准，且容积率越低、产品越高端，要求就越高。

我们认为，低密产品的产品力可以主要从以下四个方面来衡量：

一看稀缺性：稀缺性是低密产品甚至所有产品都不可跳过的核心竞争力之一，主要体现在两个方面：

1.产品稀缺：低密度产品本身在市场更替进程中逐渐稀少，容积率越低的住宅越供不应求。

2.区位稀缺：好的低密度产品通常位于自然资源丰富或城市核心地段，例如靠近公园、河流、山脉等生态资源，或位于城市中心的优质地段，这些区位的稀缺性进一步提升了产品的吸引力。

二看产品自身：低密度产品基本都是高端改善产品，核心竞争力还是要体现在产品本身的品质上，可以大致从以下几个维度进行评估：

1.空间设计：低密度产品通常注重空间的舒适性和利用率，例如大面宽、短进深的设计，能够最大化采光和通风；户型布局合理，公共空间与私密空间分明……

2.硬装和软装：过去，低密产品还是以毛坯交付为主，而近年来，随着高层产品精装交付愈发普遍，精装高交标已成为常态。

硬装方面，可以关注产品的细节处理，例如地面铺设、墙面材质、门窗设计等，材料品质的高低，确保耐用性和美观性。软装方面，是否配备豪华的家具、装饰品，营造温馨、舒适的居住氛围，能否根据客户需求提供个性化定制服务。

3.景观设计：低密度产品往往拥有空间去打造丰富的景观资源，例如花园、庭院、草坪等，景观设计注重与自然环境的融合，提升居住或使用的体验感。

4.高科技、智能化配置：例如智能家居、安防系统、能源管理系统等，进一步提升居住的舒适度和便捷度。

5.优质服务：服务自然也是高端住宅重要的一部分，比如24小时管家服务，酒店式礼宾体系，智能化安防系统，这些该有的当然越到位越好。

……

三看配套：低密度产品的吸引力不仅在于产品本身，还在于其配套资源的完善程度，配套主要体现在 教育、康养、商业、娱乐、交通、生态等方面。

四看圈层：比容积率更珍贵的，是社区的 “圈层”。越好的低密社区越有能力汇集高净值人群，形成社交壁垒，居住在这样的环境中，业主能够接触到志同道合的社交圈层，建立高价值的人际关系。

接下来看看各家企业热销的低密产品有什么值得借鉴的地方

一

全方位做精

绿城中国在产品方面可以说是最全面的“尖子生”。旗下有“凤起系”、“云庐系”、“玫瑰园系”等低密产品线。 从拿地，到建筑的设计，再到景观的设置，建筑的选材，全周期的服务，硬装、软装的交付，都做到了头部的高水准，几乎没有短板。

“玫瑰园”是绿城低密产品的代表作，自1996年这个IP诞生以来，就已经代表着最高端的低密品牌。其秉承的“典雅、传承、永恒”的玫瑰精神，以及“稀缺、厚重、经典”的三大核心价值。

这近30年来，“玫瑰园”产品也有很多亮眼的表现，上海玫瑰园在2010年被誉为“亚洲10大超级豪宅”，杭州云栖玫瑰园被评为2014年“中国10大超级豪宅”，还被誉为“全球华人的西湖珍藏”。苏州玫瑰园是最近的“玫瑰园”产品，其景观设计荣获缪斯（MUSE）国际创意设计大奖。

绿城在2024年上半年提出了“六边形战士”产品力创新标准起到了很大作用，涵盖“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”六个维度。

以苏州玫瑰园为例，地处的苏州园区双湖地块，毋庸置疑的地段最好，密度最低，圈层最好的板块，是苏州富人终极改善之地，10万+/平米的成交价在这里稀松平常。

仅1.02的容积率以法式形制建筑、材质与艺术的双层磨砺，匠制法式美宅。打造出19栋共90套400-880平米的法式合院和4栋共56套251-275平米装修标准不低于5000元/平米的中式洋房。

在实景景观和公区设计上，绿城苏州玫瑰园汲取了世界宫殿经典风格的精髓，将法式宫廷园林规则式的轴线布局与英式园林自然式的田园风格相融合。

绿城的服务也做得很好，2024年在进驻的16座城市拿下了居民居住总体满意度第一。

随着2024年12月下旬，绿城苏州玫瑰园三批次开盘售罄。本项目在短短一个多月内实现三开三罄，劲销47.8亿，获得了2024年苏州市年度成交金额冠军。

绿城真的懂如何从各方面拿捏购房者的情绪，能够像绿城一样做到全方位精细化运营的开发商，在行业内屈指可数。

图：绿城苏州玫瑰园

二

稀缺性为王

前面讲了，稀缺性是所有产品都绕不开的首要因素。

中海地产、保利发展等头部央国企的低密产品虽然不一定各方面都像绿城那么突出，但也有不少热销低密产品，这些产品往往地处非常热门区位，同时还拥有板块中相对低的容积率。 稀缺性保证了产品销售的高下限，再加上产品自身不差的产品力，也可以实现良好的去化。

2024年上海热销的中海顺昌玖里&恒昌玖里，地处黄浦区新天地板块，区位优势不言而喻。并且，中海充分利用了高低配的优势，抓住了那部分不想在郊外买独栋、联排别墅，但想在市区购买低密改善产品的客群需求。

去年3月28日，中海顺昌玖里高层开盘劲销196.5亿，打破全国开盘销售纪录。后续风貌别墅首批次49幢房源同样开盘售罄。

图：中海顺昌玖里&恒昌玖里

再看上海黄浦江岸线低密项目，多是别墅+高层/洋房+高层的“高低配”。位于上海杨浦滨江的保利外滩序BUND45是 由风貌别墅和洋房组成的纯低密项目，整体容积率约1.2，外滩序BUND88则是 滨江近10年来仅有的一个纯洋房社区，容积率约1.8。

外滩序项目距离黄浦江不过咫尺500米，建造成了最贴近真实别墅居住体感的“花园里弄”风貌，这种风貌仅占上海所有里弄住宅的6.92%。可以说在产品和区位两方面都是稀缺的。

BUND45认购率达到了727%，开盘当天日光售罄；外滩序BUND88开盘当天去化90%以上。

可以说聚焦热点城市的核心低容积地块来打造低密产品，是最好效仿但也最考验企业资金实力的方式了。

图：保利外滩序Bund45&Bund88区位示意图

说到这，必须得提一下天阳地产在杭州即将入市的低密湖墅项目：湖山丽舍。

杭州市中心的叠拼别墅要么是高低配，要么4、6层混合。像卖到3000万+的霞映锦绣里叠排，就是高低配和6层叠墅混合。

湖山丽舍不仅坐拥上城区唯二的1.1容积率湖境资源，还以约145米公园绿界构建生态屏障。创新“独栋化”的空间功能设计， 打造出杭州市中心目前唯一的纯四层叠拼别墅。

湖山丽舍均配备南北独立入户门，地下室设有南北双向入户门厅及独立车位。巧妙规划上下叠，实现“无交集归家动线”，营造私密空间。上下叠均设有层高6米的独立地下室，室内空间全套房设计，首层挑高约3.6米。无论是下叠还是上叠，都已是当下的产品力天花板。

同时，湖山丽舍的上下叠还隐藏了“彩蛋”，其建筑强调竖向，在设计上具备形成联排或独栋的可能性。如果业主有独门独院、上下连通的需求，可以选择上下叠同时购买，甚至整栋购买，体现天阳为客户定制化产品理念。

图：天阳·湖山丽舍

三

科技至上

“智慧”作为“好房子”建设标准之一，写入了2025年《政府工作报告》。

“高科技、智慧化”的住宅对于居住舒适度、便捷度和安全性的提升可以说是巨大的。 当高科技能够击中购房者的居住需求、解决了居住痛点，切实提升居住体验，购房者是愿意为之买账的。

中国金茂的低密产品在科技方面就十分突出，旗下“金茂府系”产品就是低密科技住宅的代表。

金茂府自诞生之时就明确了科技住宅的定位，早在2009年，各大开发商还在追逐精装、园林的时候，北京广渠金茂府开创金茂科技住宅的1.0版本“会呼吸的房子”，通过地源热泵、毛细管网、全置换新风等“黑科技”组合，在不用空调和地暖的情况下，为人们带来衡温、衡湿、空气洁净的高品质健康居住体验。最终在2011年楼市限购逆境中两开两罄，创下50亿销售额，摘桂当年北京市场销冠。

2015年，开发商也开始在科技上下功夫的时候，金茂府升级为2.0版本，上海大宁金茂府在绿色健康和智慧科技两方面对产品进行升级，打造“会思考的房子”。三衡概念，即“衡温、衡湿、衡氧”，365天不开窗也能享受新鲜空气。开盘后，大宁金茂府首开一小时销售额达到21.2亿元，成交均价7.5万/平米，这直接把大宁的房价从5万级带至7万级，成为2015年度上海高端改善住宅销售“三冠王”。

2024年，当开发商也布局智慧化系统的时候，金茂府3.0产品从“科技一核”“社区四美”“两配套两服务”九大维度入手，全面提升业主的社区居住体验，打造“自然生长的社区”。

上海中环金茂府是金茂府3.0的首个产品，以十二大绿金科技系统为基石，科技体系进一步更新，“ 衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”的五衡科技系统加持，产品力进一步内卷，传统低密居所会存在地下空间潮湿、空气流通不畅、容易积灰、邻居噪音干扰等痛点，被全覆盖科技系统一一解决，优化居住体验。最终实现了四开四罄。

同为2024年出售的金茂府3.0——张江金茂府，虽然没有之前提到的黄浦新天地、外滩滨江等区位要好，但还是能够脱颖而出，开盘就售出9成。

接下来，由中国金茂联合华润置地、建发房产，三大央国企合力打造的上海普陀桃浦润雲金茂府预计将于5月入市，其容积率仅1.29，浦西七区近三年容积率1.3以下地块仅此一幅，且为纯叠墅社区，装修标准高达5000元/平米，其最终产品十分值得期待。

华发股份也在科技端下足了功夫，2024年4月华发在首次发布“科技+好房子”产品体系，将产品与数字智慧社区、智能家居、无人机服务等新科技相结合，对产品体系进行全面升级。7月，又重磅发布《科技+好房子产品体系白皮书》，为“好房子”提供了可落地的标准和规范。

旗下成都锦宸院项目容积率1.8，由“叠拼+洋房”组成。在2025年3月首开155套即售罄，收金15亿元，不足一月再次加推后，以季度245套成交、22.6亿元的销售额问鼎成都主城顶豪单价4万+项目销售“三冠王”。

其智慧住宅系统由“华为”打造。

还做到了室内“全屋智能”。除了安防监测，一键布防等常规，它还能监测煤气泄漏，房屋漏水等紧急事件，涉及家人安全方面的监测，太重要。设计师装修时也会纠结光线明暗，“全屋智能”可实现多重场景灯光需求：归家、就餐、阅读、观影、起夜、美妆……都会提供不同场景。新风、地暖的温度、湿度也由智能系统负责，给到最贴心居住服务。

全国第一个的“华发科技+好房子”示范项目——华发珠海湾也于4月18日入市，是全球首个实现无人机配送的智慧社区，成为了珠海近三年的销售套数销冠。

四

获得感上做文章

除了高端化之外，得房率也是低密产品的优势之一。

在福州楼市中，高端豪宅并不少见，四代住宅也层出不穷，但是建发房产的“建发·臻园”作为福州市中心的“低密洋房”项目就十分稀有了。1.39的容积率，除了带来更宽松的楼间距、更通透的采光通风，建发还尽可能在空间利用率上做到了最好，全系标配独立入户前室，相当于每户额外多了一个房间。大面积的飘窗设计，让整体户型得房率高达约95%，比传统洋房的得房率高出约10%。

以143平米户型为例，由中式传统住宅“合院”形态演变而来的空间布局，实现了160平米级的居住获得感。

最终在入市三个多月做到了清盘。

图：建发·臻园143平米标准户型图

归根结底，我认为好的低密产品大可以概括为：

“情绪价值到位”

“好房子”的前提是“ 符合时代和人民需要”，当房产回归居住属性，购房者的需求则是决定产品打造方向的第一要素。

在一个好的区位的基础上，开发商一方面把软件和硬件都做到顶，另一方面从场景、设计、服务等一点一滴注入“小心思”，提升居住体验，好的低密产品便由此而生。

低密很好，但切记不要盲从

前面讲了这么多低密产品有多好，但是也不能只看好产品，也不能只看产品好的那一面。

比如独栋别墅都距离市中心比较偏远，高低配可能会出现高层少了绿化，低层没了私密……

对于房企而言，低密住宅既是机遇也是挑战。政策端对新增供地控量提质，容积率持续走低，对房企从“规模扩张”转向“品质深耕”形成倒逼。虽然当前供应的低密地块总价更低，但设计成本和品质要求陡增，稍有不慎便可能陷入“高投入、低去化”的困境。如何平衡政策导向，控制好成本的同时做好产品创新，打造独树一帜的稀有产品，成为房企破局的关键。

对于购房者，低密住宅的吸引力毋庸置疑。但面对天花乱坠的宣传，需要认清事实，理清自己真正想要什么，在低密度背后，是真正的品质提升，还只是用来宣传的噱头？毕竟，居住的幸福感，从来不只是数字游戏，而是生活场景的真实体验。

政府在其中的角色更为复杂。一方面，降低容积率、推广低密地块能优化城市居住品质，契合城市控量提质的调控逻辑；另一方面，土地资源有限，低密开发可能会挤压刚需住房供给。或许“分圈层调控”是一种发展路径：核心区保留高密度刚需盘、控制一定数量的低密楼盘，郊区推广低密改善盘，同时做好保障房供应，确保低收入群体也能享受到城市发展和土地资源优化带来的红利。

低密度住宅的兴起，本质是城市化进程中多方博弈的缩影。购房者渴望“诗和远方”，开发商逐利润、求生存，政府统筹民生、盘活市场——三者既相互借力，又彼此制衡。未来的居住革命，或许不再是非此即彼的选择，而是如何在有限的空间里，让每一方都能找到自己的“恰到好处”。

低密会是趋势，但并非万能解药。归根结底，低密住宅的本质还是为居住者提供更高品质居住体验的“好房子”。唯有精准匹配需求，才能在钢筋水泥构成的城市丛林中，生长出具有呼吸感的居住单元。