观点指数8月13日，观点指数研究院发布《中国房地产全产业链发展白皮书》，其中在 “商办与办公空间发展：承压调整”篇中，观点指数认为，写字楼市场短期仍面临“以价换量”调整，但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性，新质生产力相关办公需求有望成为破局的关键。

戴德梁行数据显示，2025年第二季度，北京、上海、广州及深圳四城甲级写字楼市场空置率分别为16.9%、23.6%、19.8%以及27.8%。

北京空置率是四城最低的，为16.9%，较2024年底的18.3%进一步下降，同时也是唯一空置率水平同比及环比均改善的城市，得益于下半年无新增供应，存量面积继续去化或将推动空置率水平进一步改善。

同期上海、广州及深圳三城空置率水平环比、同比以及对比2024年末均不同程度攀升，供需矛盾继续影响着市场的表现。

其中深圳写字楼市场的空置压力在一线城市中尤为突出，截至2025年Q2，其空置率攀升至27.8%，稳居四大城市榜首。同时，由于深圳年内还有122万平方米的新增供应集中入市，叠加总部大楼投入使用导致需求分流，市场竞争将进一步白热化。

从观点指数收录的2025年1-6月写字楼市场部分租赁成交案例来看，2025年1-6月金融服务企业仍是写字楼租户的“压舱石”，以占比20%的租赁单数（单个企业入驻计为1单）居首位，租赁企业覆盖传统金融消费金融、金融科技、跨境金融等，代表企业包括华夏基金、爱建证券、马上消费金融等。

租赁区域集中在北京金融街、上海陆家嘴、广州国际金融中心等核心商务区。

科技研发与专业服务并列第二，租赁单数占比均为13%。其中，科技研发类租赁企业聚焦硬科技赛道，包括芯片、人工智能、AR/VR等领域。举例来说，上海张江科学城新增该类型入驻企业包括海光云芯、XREAL、乐鑫科技、上海盐巴信息科技等，形成集成电路设计-AR设备研发-电力通信的产业链聚集，企业租赁面积灵活，适配科技企业从初创期-到成长期的不同阶段需求。

同时，专业服务业企业以垂直行业服务为特点，入驻企业涵盖法律、咨询机构、人力资源、市场调研等多个领域，包括麦肯锡、方效律所、卓佳咨询等。

值得一提的是，2024年全年，上海中海中心写字楼项目净吸纳量录得7万平方米，跻身全市写字楼去化量的首位，成为上海写字楼新流量王。该项目以“赋能企业发展”为使命，向产业运营的维度积极升级，打造楼内高度集聚的法律服务生态圈，正式升级打造“楼宇法律服务中心”

项目入驻企业包括亚太国仲商务咨询(上海)有限公司、沪师律师事务所、上海市信洋律师事务所、上海湾谷律师事务所、贵州贵达律师事务所等专业法律机构，构建覆盖企业国际化全周期的一站式法律服务平台。

随着众多法律领域企业的入驻，以及“楼宇法律服务中心”的落地运营，将进一步吸引更多上下游关联企业集聚，形成产业集群效应。同时，将助力普陀区进一步优化区域产业结构，提升区域在法律服务领域的专业度和影响力，吸引更多高端产业资源流入，推动区域经济高质量发展。

观点指数注意到，写字楼入驻行业分布与区域产业定位深度绑定，如上海张江的科技、北京金融街的金融等，因此运营商可以进一步强化产业适配性以吸引目标租户。

除此之外，2025年上半年，以医药健康、消费零售等为代表的新质生产力行业逐步成为办公租赁市场的增长引擎。同时，随着硬科技与消费升级的持续推进，科技研发、医药、消费、传媒娱乐等行业的租赁占比有望进一步提升，推动市场向“多元生态”演进。

观点指数认为，写字楼市场短期仍面临“以价换量”的调整，但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性，新质生产力相关办公需求有望成为破局关键。未来，政策支持、资产升级与新兴产业导入将是穿越周期的核心抓手。

按城市划分，一线城市租赁企业以金融、跨国医药、硬科技总部为主，写字楼运营商通过硬件配套及软性服务吸引高净值租户。新一线城市如成都、珠海、天津等，主要侧重区域总部及细分赛道研发中心，以产业政策、成本优势、空间服务等吸引企业，形成差异化竞争。

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