恭喜有房人，压力再次减轻
最近不少购房者收到了一个实打实的利好消息：税务部门出台新规，明确符合条件的"二套转首套"住房贷款，也能享受房贷利息个税专项附加扣除了。
这意味着那些因政策调整而重新认定为首套房的家庭，今后每年能在个税申报时多一笔减税额度，相当于变相增加了可支配收入。
事情得从楼市认定标准的变化说起。以前很多城市执行严格的"认房又认贷"政策，比如你在老家A市有过房贷记录，
哪怕已经还清贷款，到新一线城市B市买房时，银行仍会因为你有过贷款记录而认定为二套房，不仅首付比例提高，利率也会上浮。
最严格的时候，全国70个大中城市里有62个执行这种双认政策，让不少改善型购房者吃尽苦头。
比如成都的张先生，2018年在德阳有过房贷，2021年想在成都买房时，就因为有贷款记录被认定为二套房，首付多交了30%。
但从2023年开始，楼市政策风向明显转变。随着"认房不认贷"新政在全国铺开，现在只要你在购房城市名下无房，即使在其他城市有过房贷记录且已结清，新买的房子也能按首套房认定。
目前全国超过30个重点城市已实施这一政策，包括北京、上海、广州、深圳等一线楼市，直接让大量改善型购房者重新获得首套房资格。
据贝壳研究院统计，政策实施首月，这些城市的置换型购房需求环比增长28%，不少家庭的首付比例从50%降至30%，购房门槛大幅降低。
这次个税扣除政策的调整，正是对这种楼市认定变化的配套支持。按照新规，纳税人本人或配偶单独或共同使用商业银行贷款购买住房，只要该住房在贷款发放时按照首套房贷款利率执行，即使后来因政策调整被认定为首套房，也可以享受个税扣除。
具体来说，每年最多能抵扣1.2万元应纳税所得额，相当于连续20年每年减少1200-5400元的个税支出（根据不同税率计算）。
举个例子，月收入1.5万元的南京市民王女士，此前因有过外地房贷记录被认定为二套房，这次调整后每年能少交3600元个税，相当于每月多了300元可支配收入。
其实这已经是改善型购房者近两年内第二次享受政策红利了。
2023年存量房贷利率集中调整时，全国有2800万笔二套房贷款被重新认定为首套，平均利率从5.8%降至4.2%，每年为购房者节省利息支出超1500亿元。
以100万元房贷、30年期限计算，每月还款额直接减少800多元。现在加上个税扣除政策，双重减负让不少家庭的月供压力下降了15%-20%。
税务部门之所以出台这样的政策，背后反映的是当前楼市的真实状况。
尽管2024年上半年北京、上海等热点城市的二手房成交量有所回升，但全国70个大中城市里，仍有52个城市的新房价格环比下跌，38个城市的二手房挂牌量同比增长超过20%。
国家统计局数据显示，1-5月全国商品房销售额同比仅增长3.2%，扣除价格因素后实际销售面积还在下降。
在这种情况下，通过扩大个税扣除范围，既能直接增加居民可支配收入（预计全年为购房者减负超300亿元），又能间接刺激住房消费，可谓一举两得。
需要注意的是，个税扣除政策有个硬性规定：每人只能享受一次首套住房贷款利息扣除。如果之前已经对其他住房申请过扣除，即使现在符合二套转首套条件，也不能重复享受。
所以建议有改善需求的家庭，最好优先选择当前居住的主要住房来申请扣除。另外，申请时需要保留好贷款合同、利率调整证明等材料，以便在个税汇算清缴时顺利申报。
从长远来看，这些政策调整释放出明确信号：楼市调控正在从"一刀切"转向"精准滴灌"，通过降低购房成本、减轻债务压力，逐步激活合理住房需求。
对于那些因工作调动、家庭改善等原因需要置换住房的家庭来说，现在确实迎来了难得的置业窗口期。
但也要清醒认识到，楼市整体仍处于调整期，投资性购房早已过了黄金时代，自住需求才是政策真正鼓励和支持的对象。