北京章哥，房地产从业 20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我和男友工作单位在西单和西客站，明年他要搬到亦庄，现在买房不知道买在哪里合适了。主要是我们预算不高，只有300万首付买600万的，看了东城和部分西城的房子，除了老破小没有合适的，要不就是那种公寓了，感觉都太差。

也考虑过丰台南三环的房子，性价比是高些，但我男友是西城户口（集体），如果买在其他区的话就得迁走（单位要求），感觉太可惜了，想听听您的看法。

另外现在主要的看的是东城沙子口一带的房子，商品房，但从业内人士处得知学区溢价也很高，只有中介说不高，不知哪方说的对，特此请教。

A：

1、这预算还不高？600万是标准的北京房价中位数，再往上就是改善为主了。北京大多数年轻人首次买房甭说600万了，300万都算高的了，您二位的预算至少超过了80%的新北京人，甚至90%。

2、常规建议是既然还没结婚，那没必要现在就买学区房。毕竟至少七八年才用得上学位呢，那现在就算买了600万的，也要闲置其中30%的溢价部分，既享受不到居住体验，还要承担着小200万的保值风险。考虑好再买吧。

常规建议是先买没有溢价的，等孩子上学前一两年再考虑也不迟。这样能避开现在的高峰期，到时候的溢价比例至少不会上升，居住的性价比则会更高。

3、户口其实无所谓可惜不可惜的，只要有房就随便迁。

4、沙子口，天永学区，溢价率基本就是东城平均值。高不高的怎么说呢，跟优质学区比不算高，但跟本学区的排名相比就不算低了。打个比方就是上饭馆吃饭，煮方便面的价格虽然比拉面低点儿，但两者的毛利率是一样的，值不值的看自己的口味了。

5、简单就这情况，看自己的判断吧。我是建议没必要现在买学区房，挺高的预算，买个东西城老破小多憋屈啊？

仅供参考。

二

Q:

请问，我想问学区房之后的问题，就是补课和兴趣班的费用，12年下来您觉得需要多少钱？或者您应该是过来人，请问以您家的消费是多少，普通中产（年入到手40万）一般花费多少？

A：

1、12年下来花多少钱？这其实没标准，就跟搞对象的花费似的，有钱或追求浪漫的就多花，无所谓的就少花呗。或许过程有所不同，但大多数情况都是殊途同归，毕竟成绩的关键的是孩子的智商和学习习惯。

2、我家在孩子小学没花多少钱，加上幼儿园一共九年可能也就花了20多万。而且很多兴趣班儿都是瞎报的，也不知道孩子有什么特长和喜欢什么，结果导致好几个班儿都没坚持下来。主要报的就是英语，但我们没太较劲，没按着考级去规划，可能总共花了不到10万吧，加上其他的合计20来万。

从中学起花钱比较多了，因为看到了和其他孩子的差距，再加上老师的暗示，导致心情越来越焦虑，结果上了贼船就下不来了。

我们几乎都是一对一，当时好像600-800吧，每周一次2小时，平均每周2000多块钱，每月1万。另外还参加过夏令营和奥数班，全下来的话一年10多万不到20万吧。

高中是刚开始花钱不多，几乎没补什么。但高一下学期开始成绩明显下滑，智商跟不上了，那就只能是再次请一对一。补的科目不是太固定，除了数学和物理，其他的是孩子自己反应哪科学的累就补哪科，基本都在4科左右。每次1000左右吧，具体的我不太清楚，都是我老婆支付，可能是每个月2万左右，一年全算上应该是20多不到30万。

我家小初高合计应该花了150万左右，肯定到不了200万。我老婆也总结过，说其中至少一半是没什么意义的，但这就是个心理安慰吧，明知无用也得花，免的留下遗憾。

3、普通中产一般花多少？这真的没标准，我觉得每年10万应该是平均值，少了的几乎不花钱，多了的一年20万以上也正常。

我同学家可能是算中等的，两口子体制内收入应该到手40万左右，说他家孩子到大学之前的各种补课费用是100万。

4、总之这都是因人而异的，天牛娃不用补课，甚至前些年有补课机构免费给天牛娃上课呢，当做广告宣传。再有很多补课其实真的没什么效果，孩子也喊累，但这就是心理原因吧，总觉得九十九拜都过去了，不差这一哆嗦，花费也就上去了，但其实没必要。

仅供参考。

三

Q:

请问，我在看房，之前因为看您说过小区名字带“大厦、公寓、国际、花园”的都是保值不好的老公寓，所以就刻意回避了，而且我确实也不想和办公出租房太多的在一起住，太乱了。但说实话，最近在中介的极力推荐下看了几套老公寓，还真的被性价比给打动了。

比如**大厦，虽然只有一栋楼，基本没有社区环境，但也是70年的产权，民水民电有燃气，而且关键的是150平的两居室，和旁边同期开发的***普宅小区的90平两居一个价格。所以我现在真的犹豫了，应该怎么选，两个小区就是一墙之隔，连开发商都是一个，只是现在物业是两个，但**大厦这边的物业明显更专业，服务维护标准高多了。

A：

1、放心，会打码的。不过其实也没必要在意，中介或业主就算看到了也无所谓，该怎么砍价就怎么砍。

2、我认为房子是用来住的，那如果是为了改善，那就以自己的喜好选房更合适。或者说可以参照租售比，选择居住性价比更高的。那老公寓在这方面就绝对占优了，至少比普宅高出30%甚至更多。

比如您看的这两套房，同样的总价，普宅90平公寓150平，那即便是公寓的公摊高些，性价比也差了至少40%左右呢。

3、不过提醒一点，**大厦的物业之所以服务和维护的好，未必是因为更专业，更大的原因是物业费更高。我也不知道具体情况，但估计***普宅这边的物业费是2块左右，而**大厦的至少5块钱起步，7/8块都有可能，朝阳区有的是这种标准的。只要钱到位，什么服务都能买到。

4、总之这就看自己更重视哪方面吧，注重居住的性价比就买**大厦，注重稳妥保值就买普宅。当然也未必是***，再向东过了四环，那价格就能低不少，同等总价至少能买到120平以上的普宅小区了。

仅供参考。

四

Q:

请问，您对王四营的地段有什么看法？包括新房和二手房，这里有没有可能潜力比大盘更大些？我主要是看好学区，十一学校已经开始招生，三年后出成绩，有没有可能成为学区房？

A：

1、我对哪个地段儿都没什么看法，一视同仁的平常心对待吧，反正现在我也不是卖房的，犯不上吹捧和贬低。

2、王四营地段儿到目前为止还算普通，至少谈不上强势，所以板块内二手房的价格走势才略弱。今后看发展吧，如果真的是规划提前+超出预期的完成，那必定是档次提升+吸引到有钱人，潜力也就超过大盘了。

但考虑好，如果规划没提前，也没吸引到新增的项目，那就只是扯平，把透支的价值给补回来了就不错。再如果是规划延期或减少了配套，那还有可能陪着站岗呢。一切都有可能。

3、是否成为学区房看成绩吧。但好像不是今年开始招生的吧，我印象中是去年就开始了，那就是两年后出成绩，到时候看吧。如果点招的牛娃多，中考成绩在朝阳区领先，那就有可能成为学区房。连续两年以上都成绩领先，那就肯定算学区房了，对口小区必定单独涨出学区溢价。

不过这种事儿非常难，毕竟各个头部校都在抢生源，老牌儿名校的号召力更大，新学校要想抢夺牛娃不容易。朝阳区的名校分校多了，但成功的到目前为止也就人朝和清朝，其他的都不算太强。

4、总之我的观点是期望值别太高，地段价值提升是个漫长的过程，打造名校也非常难，走着看吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，建国门外永安里的万豪国际公寓开盘日期与价格，证据？为什么保值不好？劣势有没有解决办法？现在70平一居室单价仅6万，投资价值几何？

A：

1、万豪国际公寓，开盘日期我记不住，年份应该是2002年左右，当时叫君天下，和亚运村的“观天下”同样霸气。

价格当年1.2万左右吧，这我也记不太清了，而且我也没有证据，愿意信就信，不信就算了。

2、保值没什么不好的，20多年的老公寓也没贬值，而且还升值了好几倍呢。当然这升值跟普宅大盘相比是弱了点儿，但这也是老公寓的正常现象。

主要原因就是供需关系呗，产品过时了，所以追捧的人少，而且都不愿出高价，所以价格走势就弱。

3、劣势的解决办法，有是肯定有，但成本太高未必划算，也无法实施。比如拆了改成户型好的板楼，再或者把周边拆了改成社区绿地和景观。但这些都没什么可行性。

4、投资价值看更重视哪方面吧。重视自住和出租就挺合适的，居住的性价比高，租金收益率也高，我预计租金回报率能到3%左右。

注重升值什么的就意义不大了。以后的最好成绩就是不落后大盘，超过的可能性几乎没有。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！