文/上海进深 严明会

还没入市的建发海宸，剧透已经满天飞了。

大门和公区这两个大亮点还没做出成品来，但是单看融合了老上海的精致浪漫和东方韵味效果图，在视觉上就颇具辨识度。

“买大门，送房子”，建发在打造大门这件事上从没含糊过。

建发海宸做了个巨大的门头，豪气满满：

宽约65米，14米挑高白玉兰造型穹顶，搭配水景喷泉营造归家仪式感。

白玉兰是上海的市花，建发以此取意“沪上花开”，贴合了地域特色。

穿过大门，就是200米的花廊。

产品卷出天际的上海楼市，很难靠一招鲜就打动魔都购房者的心。

除了项目的公区和外观，在得房率上，建发也下足了功夫。

据说，高层实得率88%，洋房89%，还是在阳台计算一半面积的情况下。若是阳台全算进去，实得率可能要破百了，这在同类型项目中很有竞争力。

前不久，125㎡的中间户样板间开放参观。但官方没有正式公布户型图，现场也不能拍照，吊足了外界胃口。

网传户型图

这个面积段做了四房，南北通透；全屋飘窗，边套有270度转角飘窗；中间户有三个阳台，后期用上可放大两个次卧和客厅。

样板间把125㎡户型做出了150㎡的尺度感，有两个比较吸引人的亮点：

1、无浪费空间

户型几乎没有浪费额过道空间，仅北侧的房间门口有1-2㎡，实用面积都留给房间了。

客餐厅一体，面宽达到4.1米，餐厅放了6人圆桌也不拥挤，两边还能做40公分的收纳柜。

2、高附赠

阳台的附赠是增加得房率的重要手段。

南向双阳台、北向单阳台，后期会签署三方合同来改造成房间，这样一来，四个房间都能放下双人床。封阳台以后，送的面积大约有7个平方，约等于一个小房间。

加上全屋飘窗，进一步拉高了附赠空间，窗墙比也高，空间的尺度感到位。

建发海宸的户型面积段很丰富，涵盖了刚需、刚改、改善全阶段。

小高层建面约125-189-210㎡，洋房建面约105-161-228㎡，4-6F叠墅建面约175-195-235㎡。

另外有一些户型剧透供参考：

回顾项目所在地块，2025年6月11日，建发房产官宣收购上海地产集团旗下杨浦区新江湾社区G1-06地块股权，让沉寂5年的新江湾城再度成为上海楼市的焦点。

时隔十年重回新江湾，建发做好了充足准备，项目的推进速度也很快。

官宣拿地后案名很快公示，规划图随即公示，10天后展厅就开放，并计划在今年9月入市首批房源。

项目的定位是海派东方灯塔作品。所谓“灯塔”，是建发对高阶项目的专属定位。

从规划方案来看，地块拟建10栋11-13F小高层、30栋4-6F叠墅&洋房产品，共1156套房源。

层高比较优秀，绝大部分楼栋层高在3.05米以上，沿河大户型层高都在3.2米。

梯户配置也非常优秀，小高层全部2梯2户设计，洋房1梯2户，4层叠墅则是私家电梯入户，完全独立电梯，6层叠墅没有私家电梯。

项目的高效推动，离不开华东集群总经理凌祁。建发海宸，是凌祈在上海的第一场硬仗。

2025年开年，建发管理层大面积调动，华东集群总经理由叶耿换成凌祁。华东集群负责城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北。

其中，上海长期是华东集群的业绩贡献率第一的城市，也意味着凌祁肩上的担子不轻。

到任半年，凌祈就带领建发闯过了其在上海的拿地关。

上海土拍市场火热，热门地块的地价持续走高，建发并未在公开市场火拼，而是另辟蹊径选择了协议收购。

这样既避开了公开竞拍的激烈厮杀，又能以相对合理的成本拿到地块。

6月，建发房产官宣收购上海地产集团旗下杨浦区新江湾社区G1-06地块股权，即建发海宸项目所在地。

除此以外，建发从上海地产集团手中一起拿下的，还有虹口北外滩山寿里片区三幅地块，四块地共计斥资123.5亿。

虹口的三块地，都属于虹口城市更新项目山寿里片区，紧邻北外滩和外滩，这两个上海大热门板块。

根据虹口区的规划，这个片区未来的规划是在保持历史建筑风貌的同时，打造为连接北外滩与外滩的重要文化商业节点。

这类项目的开发难度大、成本高，建发曾称，未来不排除就该项目引入合作方的可能。