文丨东杭州城市研究院 诗怡

作为二手房市场中特殊存在的法拍房，往往与常规二手房有着紧密的关联，而且也能从侧面反映当前二手房市场的整体状态。

近两个月来，钱塘区上架的法拍房，基本上都是以低于评估价成交，甚至有些房源流拍，等待二次上架。

比如，5月29日开拍了一套江山云樾南府建面约98㎡的房源，评估价231万，经过39轮报价之后，最后以总价182万元成交，低于评估价49万元。

要知道，江山云樾府的限价是26200元/㎡，如今这套法拍房，折合单价仅约1.86万元/㎡，比当时的限价低了约7600元/㎡。

书包房，曾经是二手房市场上的“香饽饽”，但随着学区洗牌，书包房的概念进一步弱化，今日已不同往昔。

比如，5月30日上架的保利江语海一套建面约70方的房源，评估价183.66万元，首拍居然流拍了。

不过该房源情况特殊，带有15年的租约，且租金已付，到2039年2月租约到期。或许正因为如此，导致房源拍出远低于市场的价格。

虽然这套房源有其特殊性，但打开二手房平台，就会发现，曾经有着“书包”光环的江语海，房价也大不如从前。

早在2021年，江语海一套建面约59方的小户型，成交价高达约4.8万元/㎡，一度成为下沙房价的天花板，今日已不同往昔。

除了这些低于市场价成交的法拍房，令人意外的还有曾经摇号火爆，一房难求，如今流入法拍市场后，首拍流拍的房子。

比如大江东前进街道的杭房悦东方，一套建面约85方的房源，评估价90万元，起拍价63.5万元，折合均价仅约7471元/㎡。

这套房源一上架，就吸引了近1.6万人次围观，但出乎意料的是，即便起拍价已经是开盘价近6折，首拍居然无人出价，流拍了。

而在常规的二手房市场上，经查询，近90天杭房·悦东方的成交均价约为9630元/㎡。

这一套法拍房的起拍价不仅是开盘价近六折，而且已经低于目前二手房的成交价，但依然逃不过“流拍”的命运。

数据来源：手边买房

2021年的杭州楼市，正是热火超天。杭房·悦东方趁热开盘，2021年1月、3月高层取证，均价约1.26万元/㎡，整体中签率分别约为17.56%、17.65%，如此数据，在当时算是一个热盘，放在如今来看，也是妥妥的“红盘”。

数据来源：房小团

曾经的“红盘”，如今却流拍，这是为何？首先是楼层低，这套房源位于3楼，楼层低，可能有采光的影响，这是房源的硬伤。

现在活跃在楼市中的买房人，大多是自住购房者，对于房源的方方面面会仔细衡量。

如今市面上新房品质不断迭代，那些地段并不算核心，各方面都不具备特别强吸引力的房子，遭遇流拍也是情理之中。

悦东方这套房源现已经二次上架，即将于8月14日二次开拍，起拍价51万元，折合单价仅约6000元/㎡，希望二拍能够成功拍出。

除了悦东方的这套流拍的房源，下沙沿江保利东湾一套建面约88.17㎡的房源，起拍价137万元，折合单价仅约1.55万元/㎡，遗憾的是，7月15日开拍之后，同样遭遇了“流拍”。

保利东湾可是下沙沿江二手房的热门小区，近几年来屡屡登上月度二手房成交榜单，在法拍市场流拍，令人感到意外。

曾经的“网红盘”，如今流拍，这不仅体现了当下楼市现状，同时也反映出了购房者的心态，在买房这件事情上更加理性了。

除了这些流拍的房源，即使已经经过了多轮报价之后成功拍出的房子，大多数成交价也低于评估价。

比如世茂江滨花园碧景湾一套建面约158.9㎡的房子，评估价341.71万元，经过30轮报价之后，最后以总价287.99万元成交。

查看近几个月来的法拍市场，流拍、低于评估价成交已经是常态。由此，我们必须明白，楼市其实并非是静态，起起落落是很正常的。

曾经含金量很高的“书包房”，随着行情的变化，热度也会下降；曾经中签率很低的“红盘”，流落到法拍市场后也可能遭遇流拍。

随着越来越多新房开始卷产品，二手房市场的竞争压力已经开始显现，老产品“被迭代”的速度正在加快。

未来，当板块房价一次次被重塑，当新房也成为老房的时候，品质好，地段好的房子，总能走出属于自己的一条路。

而对于购房者来说，买房还是要从多方面考虑，性价比很重要，但是在价格和品质之间，这两者之间往往都是成正比的，买房的时候，在这两者之间总要做出一个选择。

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