Asahi Kasei Homes（旭化成住宅公司）旗下的NEX Building Group，已经是新州最大住宅建商之一，如今正进一步扩张—— 进军澳洲土地开发市场，背靠日本本土的低利率资本优势。

这家总部位于东京、隶属于日本上市企业Asahi Kasei Corporation的建筑公司，计划初期每年开发约100块地皮，并在未来十年内将年开发规模扩大到 350至500块低密度和中密度住宅用地。

Expanding their reach: NEX Building Group chief executive Andrew Helmers (left), NEX director and chief strategy officer Koji Naganawa and NEX Property general manager Nadim Akari.

NEX战略与创新总监Koji Naganawa对《澳洲金融评论》表示：

“我们的目标是成为澳大利亚领先的住宅建造企业。要实现这个目标，土地开发是至关重要的一环。”

由前Frasers Property资深开发经理Nadim Akari领导的“NEX Property”子公司，虽然尚未正式拿地，但已接近完成 两块土地的收购谈判，分别位于 悉尼都市区和 新州Hunter地区，每块预计可开发约100个地块。

Akari表示，NEX能比竞争对手出更高价格买地， 关键优势在于“低利率日元资金”：

“我们的资本来源于日本，融资利率低，意味着我们在市场上具有更强竞争力。”

评估公司HTW提供的数据也显示，在开发一个100地块的住宅项目中，融资成本通常占 总成本的2%左右。

从住宅建商到“全链路开发商”的转型

早在一年前，Naganawa就向《澳洲金融评论》透露了这项扩张计划。如今它正在加速落地。

• 2017年，旭化成首次以40%股份入股当时名为McDonald Jones Homes的企业；
• 四年后将持股比例提高至80%，控股澳洲第五大、也是新州第二大的住宅建商；
• 现已整合为NEX Building Group，业务横跨 新州、昆州、维州、南澳和塔州，旗下品牌包括McDonald Jones、Mojo、Complete、Brighton Homes、Arden、Weeks和Wilson Homes。

相比1980年代日本资本席卷全球的“地标收购潮”，新一代日本房企投资风格 更加审慎、聚焦长期增长。

投资银行Jarden的房地产主管Mitchell Schauer表示：

“与其他主要经济体相比，日本的借贷成本低得多，使得日资企业更有能力进入澳洲等高增长市场。”

举例来说：

• 日本五年期基准互换利率仅为 0.99%；
• 而澳大利亚相同利率为 3.60%；
• 利差高达261个基点（2.6%），意味着日资企业融资成本远低于本地竞争者。

此时进场，正值澳洲多个州政府（如新州、维州）积极推动住房建设、利率环境也趋于宽松。

• 据澳洲统计局最新数据，2025年一季度全国新开工住房数量激增 11.7%，达 47,645套，为2021年HomeBuilder补贴政策以来最大涨幅；
• 但城市规划与审批流程缓慢，导致开发节奏仍受限；
• 根据地产行业机构UDIA预测，到2029年中， 全国新房供应将短缺39.3万套，远低于政府“120万套”的目标。

资深土地开发商Intrapac Property CEO Maxwell Shifman指出：

“土地开发最大的问题就是‘延迟’。

如果融资成本高，一旦审批拖延就会大幅蚕食利润；

但如果融资成本低，即使遇到阻碍也能承压，更容易促成项目落地。”

Akari补充，NEX的优势不仅在于融资利率低，还在于 内部设定的“项目回报门槛”（hurdle rate）也相对更宽松。

“我们最近请一家知名评估机构对正在收购的大地块进行双重评估——一是根据市场常规融资条件，二是根据我们自己的内部融资假设。

结果显示：在其他条件不变的情况下， 我们能从同一块地中挖掘出‘更大的价值空间’。”

随着日本企业（不仅是NEX）悄然加码澳洲房地产市场，特别是在 土地开发这一关键赛道上，本地开发商正面临来自“低息资本”的结构性挑战。

而NEX的扩张路径，也代表着 从单一住宅建商向“全价值链开发商”转型的趋势。