转自：白狐财经

郑志雯和父亲郑家纯

作者 | 星昊

在香港商界叱咤风云半个多世纪的郑裕彤家族，正面临前所未有的债务危机。

这个曾与李嘉诚家族比肩的香港传奇财阀，旗下旗舰企业新世界发展深陷流动性困境，34亿美元永续债利息延期支付引发市场震动，875亿港元救命钱能否如期到位，牵动着资本市场神经。

从珠宝大王到地产巨擘，郑氏家族如何走到今天这一步？又能否渡过这次危机？

01

生死时速：875亿港元再融资倒计时

2025年6月，香港中环新世界大厦内气氛凝重。

郑氏家族掌门人郑家纯正亲自督战一场关乎家族命运的谈判——新世界发展高达875亿港元的贷款再融资协议，必须在6月30日前获得超50家贷款银行的书面同意。

这笔巨额融资的成败将直接决定这家拥有53年历史的老牌房企是否会成为香港首个"爆雷"的头部开发商。

美银证券6月24日消息称，谈判仍在进行，但截至发稿尚未有正式协议落地。根据计划，若融资获批，新世界将把其中约635亿港元用于偿还2025年、2026年到期债务，约240亿港元覆盖2027年到期债务。这将是郑氏家族的"救命钱"，为企业赢得宝贵的喘息机会。

时间回溯到5月30日，新世界发展突然发布公告，宣布旗下子公司发行的四只永续证券将递延分派，涉及金额达34亿美元。

这是新世界发展上市20年来首次债务违约，消息一出立即引发"股债双杀"，公司股价单日暴跌逾6%。虽然公告解释为"当前市场环境下优化资金安排"，但市场普遍认为，这是公司流动性紧张的无奈之举。

更令投资者担忧的是公司账本上的数字：截至2024年底，新世界发展借款总额高达1510亿港元，净负债率达57.5%，远超港资房企传统的30%安全线。其中短期债务尤其令人心惊——一年内到期需偿还的债务为322.1亿港元，而公司账上现金仅有218亿港元，偿债缺口超过百亿。

"这就像信用卡逾期，滞纳金会越滚越大。"金融分析师赵亮如此评价永续债延期支付的后果。

虽然此举不会立即触发违约，但利率可能跳升至10%以上，进一步吞噬现金流。面对危局，76岁的郑家纯不得不亲自出马，展开一场家族保卫战。

02

激进扩张埋祸根：第三代掌舵人的"文化商业"豪赌

新世界发展的困境，与其说是市场环境所致，不如说是战略失误的必然结果。这场危机的根源，直指郑家第三代核心人物郑志刚的扩张策略。

2020年5月，时年41岁的郑志刚接任新世界发展行政总裁，成为集团实际掌舵人。这位哈佛大学毕业的"富三代"与大多数企业传承人不同——他没有选择金融、经济等商科专业，而是主修东亚研究，后往日本京都留学一年专修日本艺术和文化。艺术已融入他的血脉，也深刻影响了他的商业决策。

郑志刚

郑志刚上任后力推"文化商业"概念，加速扩张其2008年创立的K11品牌。在他的主导下，K11从香港的几家扩展到中国内地的26家，合计达到38座。截至2024年，K11已在大中华区10个城市运营34个项目，总楼面面积达273万平方米。

与传统商业不同，K11将艺术、人文与自然三大元素融合。上海的K11有自营美术馆，定期邀请国际艺术家办展；香港的K11建有一面2500平方米的绿植墙，商场大厅实现自然光照明……

这些创新理念确实领先内地同行至少10年。郑志刚的抖音账号拥有281万粉丝，他频繁通过社交媒体宣传K11的艺术理念，被媒体称为"网红总裁"。

但现实格外骨感。"K11在内地的所有商场销售额加在一起，可能还抵不过一个万象城。"一位知情人士在2024年10月如此透露。社交媒体上，许多网友评价K11"不接地气"——每天来拍照打卡的人流不断，但真正消费的没几个。2023年，内地K11商场平均出租率仅为78%，远低于香港的90%以上。深圳旗舰项目K11 ECOAST开业首年就亏损高达2.3亿港元。

更致命的是，郑志刚打破了港资房企低杠杆的传统，效仿内地房企的高周转模式。在扩张过程中，他将净负债率从传统港资的30%以下，拉高至2023年的49.8%，并大量发行年利率高达8%以上的永续债。2021年内地楼市下行期，他仍"逆势囤地"，以超过200亿港元重仓大湾区旧改项目。然而市场反应冷淡，不少项目去化率不足40%，地块估值大幅缩水。

新世界发展的困境，与其他港资地产商形成鲜明对比。恒隆地产董事长陈启宗早在2020年就主动收缩内地投资，保持负债率仅26.3%；新鸿基郭氏家族恪守保守投资原则，从不盲目扩张。这些老牌港企之所以能穿越周期，靠的是对市场的深刻理解。他们深知城市化红利终将消退，且香港市场比内地早发展三十年，已经历过完整周期。

"郑志刚身为'富三代'，虽有理念、有热情，却缺乏周期意识。"一位市场观察人士分析，"他赌'内地消费升级'、赌'文化商业爆发'，结果踩错了节奏。"

2024年9月26日，郑志刚突然辞去行政总裁职位，同时卸任新世界百货中国董事会主席、周大福执行董事等职务，唯一带走的是K11的独家管理权，由其全资公司以2.09亿港元买下5家K11关联运营公司。他的继任者马绍祥仅任职两个月也辞职了，现任CEO黄少媚成为一年内第三位掌舵者，反映出管理层持续动荡。

03

郑氏家族的"七招减债"自救行动

面对危机，郑氏家族正多管齐下展开自救。

2024年2月，新任行政总裁黄少媚提出"七招减债"策略，核心是暂停派息保留现金、加速资产处置和强化销售回款。

资产大甩卖成为最直接的变现手段。2024财年，公司已出售非核心资产回笼80亿港元，包括香港荃湾愉景新城商场及深圳前海周大福金融大厦部分权益。2025年，资产出售目标进一步提高至260亿港元。有消息指出，公司还计划出售杭州一栋甲级写字楼，估值约10亿元人民币。

销售端也在努力提振。2024年7月至2025年5月，新世界发展合约销售额达248亿港元，完成全年目标的95%，其中内地市场贡献超过七成。管理层甚至将今年内地的销售目标由110亿元调升至140亿元人民币。

为稳定市场信心，郑氏家族成员以个人行动释放积极信号——郑家纯配偶叶美卿斥资1487万港元购入两套物业，CEO黄少媚以5488万港元购入一套房产。这种"自购"行为虽杯水车薪，但意在向市场表明管理层与公司利益深度绑定。

在管理层调整方面，郑家纯展现出老辣的手腕。2024年4月，他将女儿郑志雯纳入新世界核心管理层，获委任为提名委员会成员。郑志雯此前并未有地产经验，最早在周大福任职推动品牌年轻化转型，后进入酒店业主导瑰丽酒店集团的战略拓展。外界分析，这预示其正式进入接班"考察期"。

与此同时，郑家纯仍倚重职业经理人稳定局面。现任CEO黄少媚直接向其汇报，上任后明确表示："未来集团以减低负债为首要任务。"她提出通过农地转换释放价值——新世界在香港北部都会区拥有1400万平方呎土地储备，3月已与招商蛇口合作启动首个商住项目，将提供2300套住宅。

标普全球评级在2025年2月的报告中警示：若香港出现大型开发商违约或债务重组，可能导致住宅楼价年内下跌5%-7%，一手成交量腰斩至1万宗。报告特别指出，市场对部分未获评级的本地开发商的信贷压力猜测升温。尽管新世界发展在1月公告否认债务重组传闻，但投资者担忧若发生重大信贷事件，将引发行业资金链紧缩。

04

家族商业版图：周大福的转型阵痛与新创建的稳健表现

郑氏家族产业版图横跨珠宝、地产、酒店、基建等多个领域，除新世界发展外，周大福珠宝与新创建集团的经营状况同样值得关注。

周大福作为郑氏发家之本，目前也在经历转型阵痛。2025财年（截至2025年3月31日），周大福营收、净利分别下滑至896.56亿港元和59.16亿港元。过去一年净关店905家，门店数减少至6644家，但平均单店月销提升至1000万港元以上。

面对挑战，周大福正加速品牌升级。2025年6月18日，公司公告拟发行88亿港元可转换债券，用于业务发展和店铺升级。这是自IPO以来公司在资本市场的首次重大交易。

同时，周大福在香港、上海等地开设5间新形象店，计划再增20家，并与知名IP推出联名系列，向高端化转型。

相比之下，由郑家纯次子郑志明操盘的新创建集团表现稳健。这家涵盖公路、保险、物流等业务的公司具有强抗周期性特点，2025财年上半年股东应占溢利同比上升15%至11.6亿港元，可动用流动资金总额达300亿港元，净负债比率维持在39%的健康水平。

值得注意的是，郑氏家族长孙郑志亮（注：部分报道中称郑志恒）掌管的新创建基础设施业务实力雄厚——手握15条高速公路、233架飞机租赁资产，公司存款高达108亿港元。这位哈佛毕业生在投资领域造诣颇深，其管理的公司市值超过三百亿，总资产达一千五百亿。

郑氏家族成员分工明确：郑志刚曾负责新世界发展与K11；郑志雯主导瑰丽酒店集团；郑志明掌管新创建；郑志亮专注基建投资。这种"分业而治"的模式既避免了权力过度集中，也发挥了各自专长。但如今，随着新世界陷入危机，家族资源正被迫向地产业务倾斜。

05

香港四大家族对比：保守者长青，激进者遇险

郑裕彤家族与李嘉诚家族、李兆基家族、郭得胜家族并称"香港四大家族"，都以地产起家，但发展路径与现状却大相径庭。

李嘉诚家族以全球化布局著称。长和系业务遍及全球50多个国家，在欧洲配置了最大比例资产（约40%），在中国内地仅占10%。这种"安全至上"的策略使李氏家族在多次危机中安然无恙。2012年李嘉诚将实业部分交予长子李泽钜，完成平稳交班。

李兆基家族坚守"香港本位"。恒基兆业地产是香港最大地产开发商之一，港华燃气在内地25省份有212个项目。2020年李兆基以304亿美元净资产登顶香港富豪榜，其保守财务政策使企业负债率长期保持在行业低位。

郭得胜家族的新鸿基地产是香港土地储备最多的公司，坚持"选择性发展"策略，聚焦一线城市优质物业。北京APM商场、上海国金中心等标杆项目为其带来稳定现金流。郭氏家族2017年以404亿美元资产排名亚洲富豪家族第三位。

相比之下，郑裕彤家族的扩张最为激进。

郑志刚掌权期间，新世界发展净负债率最高达57.5%，永续债规模庞大。这种高杠杆策略在经济上行期能快速做大规模，但遇市场下行则首当其冲。

2025年福布斯香港富豪榜上，郑氏家族排名第12位，财富218亿美元，已被其他三大家族拉开差距。

四大家族的对比揭示了一个残酷现实：在香港这样一个高度成熟的经济体中，保守的财务政策和稳健的扩张节奏才是长青之道。

郑氏家族当前的困境，某种程度上是其背离港资传统经营理念的结果。

06

结语：百年家族能否渡过至暗时刻？

郑裕彤1925年出生于广东顺德贫寒之家，13岁到澳门金铺当学徒，凭借过人胆识将周大福打造成珠宝帝国，又在地产业开疆拓土，最终跻身香港四大家族之列。他的人生是典型的香港传奇，白手起家、敢为人先。

如今，这个拥有95年历史的商业王朝正面临创立以来最严峻的挑战。6月30日的875亿港元再融资截止日近在咫尺，成败将决定新世界发展是获得喘息之机还是步入债务重组。即便渡过眼前危机，郑氏家族仍需面对长期债务偿还与业务重构的双重挑战。

商场保安老陈每天走过空荡荡的K11艺术长廊时总会想起郑裕彤时代的盛况："那时新世界的楼盘开售，人龙能排几条街。现在这些艺术品好看是好看，就是太冷清了。"

这番感慨或许道出了问题的本质——当商业过度追逐艺术与概念时，是否已远离了最基本的盈利逻辑？

郑志刚的抖音账号停留在2025年5月，背景是香港K11 Musea的艺术展览，他笑容满面地向粉丝介绍艺术与商业的融合愿景。

这位"网红总裁"的社交媒体停更，恰似郑氏家族当前处境的隐喻——光鲜亮丽的表象下，是不得不面对的残酷现实。

香港商界素有"富不过三代"的魔咒，郑氏家族能否打破这一宿命？答案或许就在未来几个月见分晓。

无论如何，这场危机都将成为香港商业史上一个极具启示性的案例——关于传承、关于风险、也关于商业的本质。

（转自：白狐财经）

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