城市与区域治理研究院 苏志勇/文

2025年上半年，房地产市场初步显现止跌回稳迹象，但基础仍有待夯实。在一揽子政策作用下，一季度房地产市场出现“小阳春”行情，市场显著回暖；进入4、5月份，受季节和政策效应减弱等因素影响，市场成交有所走弱。总体上看，前5月商品房销售、70城房价指数等多项指标同比降幅明显收窄，特别是部分核心一二线城市表现出较强的市场韧性，新房二手房成交活跃，土地市场热度不减，对市场信心的恢复起到强有力的支撑。

政策层面，延续去年“9·26”政策导向，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式。需求端，进一步降低购房成本和购房门槛，促进需求释放；供给端，一方面加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，另一方面推动城市更新行动和“好房子”建设，优化供给结构，增加高品质住房供应。

针对当前房地产面临的形势，6月13日召开的国务院常务会议对下一步工作作出重要部署，要求对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。下半年，在摸底调查基础上，或将出台更加精准有效的政策措施，打通政策堵点，为全面实现房地产市场止跌回稳奠定坚实基础。

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止跌回稳迹象初显

华少/制图

在去年“9·26”以来一揽子房地产政策作用下，今年上半年房地产市场出现明显的止跌回稳迹象。1~5月份新建商品房销售面积和销售额同比下降2.9%和3.8%，与2024年全年相比降幅分别收窄了10个百分点和13.3个百分点，特别是现房销售表现亮眼，5月份累计同比增幅达13.2%。

5月份全国70个大中城市中，一二三线城市商品住宅销售价格环比有所下降，但同比降幅继续收窄。5月份新建商品住宅价格指数同比下降4.1%，自去年11月份以来实现连续7个月降幅收窄。分城市能级看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，环比收窄0.4个百分点；二线城市同比下降3.5%，环比收窄0.4个百分点；三线城市同比下降4.9%，环比收窄0.5个百分点？。5月份70个大中城市有13个城市环比实现正增长，其中杭州、上海、南宁、乌鲁木齐和沈阳分列涨幅榜前五，这说明不仅像上海、杭州这样的核心城市表现强劲，像南宁、乌鲁木齐和沈阳这样的弱二线城市也出现止跌企稳迹象。

商品房去库存也取得明显成效。截至2025年5月末，商品房待售面积为77427万平方米，较4月末减少715万平方米，连续3个月下降；住宅待售面积减少439万平方米。按照近6个月的移动平均销售面积计算，截至5月份全国商品房待售库存去化周期为24.76个月，是2024年7月以来的最低值。另根据中指院数据，截至2025年5月，28个主要城市商品住宅库存（可售规模）合计2.44亿平方米，按照最近平均6个月的销售面积计算，2025年5月的平均去化周期为18.6个月。2024年2~9月，该值维持在20个月以上，随着“9·26”一揽子政策推出，到今年3月降至17个月以内。

不同城市商品房库存差异明显，去库存能力也所有不同。其中一线城市和强二线城市库存去化明显，上海、杭州、成都等热点城市去化周期已经降至15个月以内，核心区域去化周期甚至不足8个月，但部分三四线城市去化周期仍然高达30个月以上，去库存任务依然艰巨。

上半年核心城市土地市场也是异常活跃。1~5月虽然全国土地成交规模同比下降8%左右，但一二线城市土地成交建筑面积、成交金额双双止跌回升。上海、北京、杭州、成都等城市持续推出优质地块，楼面价和总价“地王”频现，溢价率屡创新高。如杭州4月份以来有18宗地块成交总价超过10亿元，其中14宗溢价成交。核心城市土地市场率先回暖，一方面反映企业信心和拿地能力有所恢复，另一方面也反映出核心城市高品质住房需求依然旺盛，未来城市和板块分化将进一步加剧。

虽然房地产市场初显止跌回稳迹象，但基础并不牢固，市场运行仍有反复。从4、5月份房地产相关数据可以看出，商品房销售、房价指数等指标继3月份冲高后有所回落，市场信心仍需进一步修复，市场供求关系有待改善。

基于目前房地产市场现状，国务院常务会议明确要求，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。高层定调意味着，下一步将在摸底调查基础上对现有政策进行优化，出台更加精准有效的政策措施，打通政策堵点。

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政策全方位发力

2025年房地产政策以“稳预期、促需求、优供给、防风险”为主线，通过金融支持、需求刺激、存量盘活等全方位发力，推动房地产市场止跌回稳。

中央层面：政府工作报告首次明确“稳住楼市”，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，提出“更好满足住房消费需求”，支持刚性和改善性需求。4月份的中央政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，“加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。

货币政策上，上半年央行再次下调了5年期LPR，新发放个人住房贷款利率降至3.1%。财政政策上，地方政府专项债额度提升至4.4万亿元，明确用于土地收储和存量商品房收购。提出新增100万套城中村改造目标，并推进货币化安置，带动住房需求。允许地方政府收购存量商品房用作保障房，缓解库存压力。

房企融资支持上，推动房地产融资协调机制落地，商业银行“白名单”项目贷款超6万亿元，支持“保交房”；推动房企债务重组，优化预售资金监管；支持房企通过ABS、REITs等融资工具拓宽融资渠道。

地方层面：重点围绕松绑限购限贷、购房补贴和税费优惠、公积金政策优化、存量房盘活、房票安置等，从供需两端出台政策措施。

在松绑限售限贷方面，广州提出优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。广州成为全国首个全面取消限购、限售、限价的一线城市。上海、深圳也在优化限购区域、取消大面积住房限购等方面进行了政策优化，同时放宽了人才购房门槛。

在购房补贴和税费优惠方面，全国已有超60个城市推出购房补贴政策，购房补贴的形式涵盖现金补助、房票抵扣、电子消费券等。多个城市专门设立了针对二孩、三孩家庭的购房奖励政策。其中武汉提出多子女家庭购房补贴政策——“二孩家庭补贴6万元、三孩家庭补贴12万元”。绍兴也是提出二孩家庭每平方米补1500元（上限20万元）、三孩家庭每平方米补2500元（上限40万元）。

公积金政策优化是地方政府的重要调控工具。上半年公积金贷款利率下调0.25个百分点（首套房利率降至2.6%），达到历史最低水平。同时，多个城市对住房公积金政策进行了优化调整，包括扩大公积金使用范围、提高贷款额度、优化贷款服务流程、推动异地贷款与提取互认互通、延长贷款期限、延长政策试用期等。例如深圳支持提取公积金用于支付购房首付款；推进“同城化”服务，与珠海、汕头、江门、潮州、揭阳五个城市实现公积金缴存贷款信息互认等；青岛扩大公积金提取范围，支持支付购房首付款，支持家装或更新电梯的住宅提取公积金，简化继承提取流程等；杭州推出“住房公积金直付购房首付款”业务，支持线上办理；沈阳优化6项公积金政策措施，延长贷款最低首付比例政策至2025年12月31日。

存量闲置土地收储和存量商品房收购是供给端政策的重点和难点。今年上半年，各地政府通过专项债、金融工具和政策创新，积极盘活存量资源。例如广东省成为首个全年落实专线债收购闲置土地的省份，15个城市发布公告，涉及160宗、680万平方米土地，拟收购金额达353.7亿元。杭州首例土储专项债回购项目落地，富阳区以1.5亿元收购哦5万平方米的商务用地，计划重新规划出让。长沙等地也启动了专项债收储工作，优先收回企业无力开发的住宅和商服用地。自然资源部总结各地收储情况发布了39个闲置土地处置典型案例，涵盖优化开发、市场转让和政府收回等方式，为地方收储工作提供参考。

存量商品房收购方面也取得积极进展。浙江省率先试点专项债收购存量商品房，投入16.53亿元用于湖州、温州、嘉兴的8个住宅项目，改造为保障性租赁住房。辽宁省通过国开行贷款收购存量商品房，计划新增4.5万套保障性住房，大连、沈阳已发放贷款支持青年人才住房。福州国企安住发展以5.6亿元收购建发、金茂旗下232套住宅，转为保障性租赁住房。

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“新模式”渐行渐近

随着我国经济转型和房地产市场供求关系发生重大变化，加快构建房地产发展新模式成为近年来的重要课题。“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”也被写入中共二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。6月13日的国务院常务会议指出，构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。

随着近年来房地产转型探索和实践，房地产发展新模式框架已基本成型。基本可以概括为：以满足居民刚性和改善性住房需求为重点，按照政府保基本、市场满足多样化住房需求的原则，深化供给结构、经营方式、调控政策、监管机制等改革，完善“市场＋保障”的住房供应体系，加快构建租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

在住房保障体系建设方面：一是积极推进保障性住房建设和筹集；二是优化土地供应政策，提升保障房用地占比；三是加大财政金融支持力度，给予保障性住房全方位的资金支持；四是不断完善政策体系，推动保障性住房建设制度化、规范化。上半年，我国住房保障体系建设在政策支持、资金投入、土地供应、租赁市场发展等方面取得了显著进展。保障性住房建设规模持续扩大，住房租赁市场发展提速，金融支持政策持续发力。这些举措不仅提升了住房保障水平，也为房地产市场平稳健康发展奠定了坚实基础。

在优化调控政策方面，去年10月住房城乡建设部等部委在国新办新闻发布会上提出一揽子政策措施，其中包括“四个取消、四个降低、两个增加”，提出“充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施”。其中“四个取消”包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。未来将建立“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，促进房地产市场健康发展。

今年5月在国新办“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”发布会上，金融监管总局局长李云泽明确，将推出八项增量金融政策，其中“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”是重要内容。具体为加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。这些制度将房地产发展新模式的重要制度保障。

“好房子”是房地产发展新模式的重要内容。其核心在于推动行业从“重速度、重规模”的粗放式发展向“重品质、重服务”的高质量发展转型。这一模式的构建不仅回应了居民对住房品质提升的现实需求，也为房地产行业注入了新的发展动能，同时带动了产业链的优化与升级。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》；4月25日中央政治局会议再次强调“加大高品质住房供给”；5月1日，《住宅项目规范》正式施行，明确了“好房子”的底线标准。各地方政府也在积极出台适合地域发展的“好房子”建设标准，积极开展“好房子”建设实践。

“好房子”建设强调“安全、舒适、绿色、智慧”四大属性，推动住宅从“满足基本居住”向“全生命周期适配”转变。这一转变不仅提升了居住体验，也倒逼房企在设计、施工、材料、服务等环节进行系统性优化，从而实现从“金融模式”向“制造业+服务业”模式的转型。

城市更新也是房地产新模式的重要载体。传统房地产开发依赖土地财政和规模扩张，而新模式强调对存量资产的盘活。城市更新通过旧改、工业用地转型、商业升级等方式，为房企提供“轻资产化”运营机会（如租赁住房、社区商业、产业园区），推动行业从“高周转”向“长期运营”转变。

5月15日，中办、国办联合印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），明确了城市更新行动的主要目标，部署了八项重点任务和六大保障支撑，成为推进城市更新行动的纲领性文件。5月20日国新办召开新闻发布会，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部、金融监管总局有关负责人就《意见》出台相关情况作了详细介绍，进一步明确了城市更新工作的实施路径。城市更新顶层设计框架为房地产新模式的构建增添了一块重要“拼图”。

（此文刊于中国房地产报6月30日11版 责任编辑 苏志勇）

值班编委：马琳

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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