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2024年06月12日 05时53分10秒

　　11月22日，深圳官宣，从11月23日起，深圳调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，此次深圳降低二套房首付比例，是一线城市认房不认贷后的又一个政策放松的版本，说明一线城市房贷政策进一步放松。降低首付，利好改善性住房需求释放，势必提振换房需求，提振大户型住房销售。过去二套房首付比例有普通和非普通住宅的标准，此次不再区分，说明政策更加务实。尤其是购买非普通住宅的首付比例大降，政策效果将非常好。

　　同日，深圳市住房和建设局发布了《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确自2023年11月23日起，深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

　　需要注意的是，本次调整取消了此前“实际成交总价750万元以下(含750万元)”这一价格限制条件，使得深圳大部分住宅变成普通住宅，特别是南山、福田等市中心大量总价750万元以上的非普通住宅重新成为普通住宅。

　　据乐有家研究中心分析，此次深圳普通住宅认定标准的调整为“取消750万豪宅线”，主要利好的是购买总价在750万元以上住宅的购房者，对满足新政的房源可实打实降税费。另以总价800万元的住宅为例计算，新政前其属于非普通住宅，新政后属于普通住宅，二套房首付压力直接减少320万元。

　　严跃进表示，深圳同一日打出两个“王炸”，即降首付和调普宅标准，信号意义很强，利好预期稳定，也利好后续一线城市交易的进一步提振。

　　深圳中原研究中心监测数据显示，10月，深圳新房市场共网签3260套商品房，环比上涨31.5%。其中，新房住宅成交2654套，环比上升27.8%；成交面积26.1万平方米，环比上升24.8%。从各区的网签套数来看，宝安区网签660套，排名第一，但环比下降14.8%；龙华区网签514套，排名第二，环比上升53.4%；光明区网签477套，排名第三，环比上升213.8%。

　　另据深圳市房地产中介协会公布的数据，今年10月，深圳二手房交易量小有起色。数据显示，10月深圳全市二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)3717套，环比增长率为15.8%，同比增长率为63.7%。

　　乐有家研究中心表示，深圳自8月底以来，陆续出台包括认房不认贷、房贷利率下调，叠加此次二套房首付标准降低和豪宅线提升的政策，这些组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求；这几年深圳市场热度有转移，年底一般有婚房、购买学区房需求的刚性需求，市场热度会有所提升，在目前楼市整体低迷的情况下，此次政策发布能进一步带动商品房市场的整体活跃，提振信心。

　　“预计新政短期内将刺激深圳房地产市场成交量明显上升。”中指研究院华南分院总经理杨红侠预测，此次调整降低了购房者首付资金压力，盘活潜在需求，提升深圳新房及二手房市场的活跃度；普通住房认定标准的同步优化，有效降低144平方米以下高总价新房的交易税费，减少交易成本。

　　深圳房地产中介协会表示，随着10月对9月系列政策的消化，当前市场回升动力已开始显现出边际效应。总体而言，作为初次置业群体，其购房意愿决策的关键更多取决于宏观经济走势与信心，而置换改善型群体相比初次置业群体拥有更殷实的基础，反而是楼市调整时期的中坚力量。反观本轮市场效应，主要归功于置换群体的集中释放，在总体市场观望氛围仍较浓的当下，能否顺利“卖旧”就决定了置换改善型群体“买新”的整体进程。从此前政策支持的方向以及“银十”的成效可清晰地看出，尽可能减轻置换购房群体的压力，释放置换群体购买活力，对于整体带动楼市活跃能起到积极作用。

　　房贷利率和首付比仍有调降可能

　　贝壳研究院数据显示，继10月百城首套、二套房贷利率创新低后，11月，百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%，均较上月微降1个基点。分能级统计，11月一线城市首二套房贷利率分别为4.38%、4.88%，均与上月持平；二线城市首套房贷利率维持上月的3.88%，二套利率为4.42%，较上月降低3BP。

　　贝壳研究院分析师刘丽杰表示，二线城市二套利率的下降主要受杭州、郑州等影响，杭州限购区、非限购区二套利率分别降低30BP、40BP至4.5%、4.4%，郑州二套房贷利率下降40BP至4.4%。另外，三四线整体首套利率降低1BP至3.84%，主要受湖州、绍兴等城市降低30BP带动；二套利率基本维持上月水平。

　　与2021年9月的历史高点相比，11月百城首二套房贷利率下降明显。其中，2023年11月百城首套平均房贷利率累计下降187BP，二套平均房贷利率累计下降157BP，同期5年期以上LPR累计下降45BP。三四线城市累计降幅整体超过一二线城市。

　　对于接下来房贷利率的走势变化，东方金诚首席宏观分析师王青认为，作为房贷利率的定价基准，未来5年期LPR报价还有0.3至0.4个百分点的下行空间，进而引导新发放居民房贷利率更大幅度下调。“这是当前扭转楼市预期，引导房地产行业尽快实现软着陆的关键所在。”

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，目前，京沪房贷利率和首付比相对较高，仍有调降的可能。整体市场购房需求释放仍然缓慢，下调房贷利率能够降低居民的购房成本，符合政策的宽松基调，不排除后续房贷利率仍有下调的可能。

　　消息来源丨南方日报、深圳市住房和建设局、光明网、澎湃新闻、证券日报

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